Arrendar Casa na Turquia: Licenças e Impostos

Em resumo: Como proprietário estrangeiro, pode arrendar um imóvel na Turquia a turistas ou a inquilinos de longa duração. O arrendamento de férias por períodos de 100 dias ou menos exige uma licença do Ministério da Cultura e do Turismo e, num edifício com várias frações, o consentimento de todos os proprietários. O arrendamento de longa duração rege-se pelo Código das Obrigações turco, que limita os aumentos de renda e protege os inquilinos. Em qualquer dos casos, os rendimentos de arrendamento têm de ser declarados, com uma isenção de 58.000 TL para rendas habitacionais em 2026, mediante condições.

Arrendamento de férias ou de longa duração: prós e contras

A escolha certa depende da localização do imóvel, da frequência com que o quer usar e do tempo que lhe pode dedicar.

	Arrendamento de férias (100 dias ou menos)	Arrendamento de longa duração
Licença	Exige licença de arrendamento turístico do Ministério	Sem licença turística
Uso próprio	Flexível fora das semanas reservadas	Muito limitado enquanto o contrato durar
Padrão de rendimento	Sazonal; concentrado no verão, na costa	Renda mensal estável
Trabalho e custos	Limpeza, mudanças de hóspedes, contacto com hóspedes, serviços, mobília	Menos trabalho no dia a dia; normalmente o inquilino paga os serviços
Regras sobre a renda	Define o preço por noite	Aumentos anuais limitados por lei
Fim do acordo	Cada estadia termina na data acordada	Forte proteção do inquilino; difícil terminar antes do tempo

De forma geral, as moradias com piscina em zonas turísticas como Bodrum, Fethiye e Kalkan são muitas vezes compradas a pensar no arrendamento de férias, enquanto os apartamentos na cidade se adequam a inquilinos de longa duração. O nosso guia sobre investir na costa ou na cidade compara os dois mercados.

A parte legal: licença de arrendamento turístico e consentimento no edifício

Desde 1 de janeiro de 2024, a Lei n.º 7464 exige uma licença para qualquer arrendamento de uma habitação por períodos de 100 dias ou menos, seja qual for a finalidade do hóspede. As principais regras são:

Primeiro a licença: tem de ter a licença antes de assinar qualquer contrato de arrendamento, e o pedido é feito através do e-Devlet. Segundo o guia do Ministério, os pedidos são decididos no prazo de 60 dias; os proprietários sem número de identificação de estrangeiro turco fazem o pedido através de um representante, com procuração notarial.
Consentimento no edifício: num edifício com mais de uma fração, todos os proprietários desse edifício têm de concordar por unanimidade, através de uma deliberação notarial. Num condomínio com vários edifícios, só os proprietários do seu edifício precisam de concordar. O guia do Ministério não exige o consentimento dos vizinhos para uma moradia isolada.
Limites por edifício: em edifícios com mais de três frações, um proprietário não pode ter licenças para mais de 25% delas, e mais de cinco frações no mesmo edifício exigem também uma licença de estabelecimento.
Quem pode arrendar: só o proprietário, ou uma agência de viagens licenciada do grupo A, pode fazer arrendamentos turísticos. Um inquilino não pode subarrendar por curta duração.
A placa e os anúncios: tem de ser afixada à entrada uma placa do Ministério, e uma cópia da licença tem de constar de todos os anúncios da casa. Desde 1 de abril de 2026, a Airbnb exige o número da licença em todos os anúncios na Turquia.
Registo de hóspedes: aplica-se a Lei de Comunicação de Identidade, e o titular da licença é responsável por comunicar os hóspedes.

Arrendar sem licença implica uma coima legal de 100.000 TL por habitação na primeira deteção, que sobe para 500.000 TL e depois 1.000.000 TL se continuar. Estes montantes de base são atualizados todos os anos. Separadamente, a lei pune quem arrenda a mesma habitação mais de quatro vezes no prazo de um ano a contar do primeiro contrato, de cada vez com um contrato de mais de 100 dias (base legal de 1.000.000 TL); não fixa qualquer limite anual para os arrendamentos curtos licenciados.

O processo de licenciamento merece um plano próprio, passo a passo, dos documentos à placa e à transmissão na venda; comece o pedido bem antes da época.

Arrendamentos de longa duração: contratos, aumentos de renda, cauções

Os arrendamentos superiores a 100 dias ficam fora da lei do turismo e regem-se pelo Código das Obrigações turco (Lei n.º 6098). Os pontos que mais interessam aos senhorios são:

Aumentos de renda: o limite temporário de 25% aos aumentos das rendas habitacionais terminou a 1 de julho de 2024. Os aumentos na renovação não podem exceder a variação média a 12 meses do índice de preços no consumidor.
Renda após cinco anos: quando um arrendamento dura há cinco anos, qualquer das partes pode pedir a um tribunal que fixe uma renda justa.
Caução: a caução não pode exceder três meses de renda.
Renovação: um arrendamento habitacional com prazo certo renova-se automaticamente por um ano, salvo se o inquilino o denunciar com pelo menos 15 dias de antecedência em relação ao fim. O senhorio não pode pôr-lhe termo apenas porque o prazo terminou; só após um período de prorrogação de dez anos pode o senhorio terminá-lo sem motivo, com pelo menos três meses de pré-aviso antes do fim de um ano de prorrogação.
Motivos para terminar mais cedo: existem, mas são limitados, por exemplo a necessidade real de o senhorio viver na casa, por isso procure aconselhamento jurídico antes de contar com eles.

Use um contrato escrito em turco, de preferência com tradução, e guarde registo de todos os pagamentos recebidos através do banco.

Impostos sobre rendimentos de arrendamento para proprietários estrangeiros

Os rendimentos de arrendamento de imóveis na Turquia são tributados na Turquia, quer lá viva ou não. Em linhas gerais, para 2026:

Isenção: 58.000 TL de rendimentos de arrendamento habitacional estão isentos em 2026, mas não para os senhorios obrigados a declarar rendimentos comerciais ou profissionais, nem para aqueles cujo rendimento total excede um determinado limite.
Taxas: o rendimento acima da isenção, depois de deduzidas as despesas, é tributado a taxas progressivas de 15% a 40%.
Declaração: os rendimentos de arrendamento são declarados numa declaração anual, normalmente entregue em março do ano seguinte.
Arrendamentos de curta duração: o tratamento fiscal do arrendamento de férias está a ser apreciado pelos tribunais. Em outubro de 2025, o Conselho de Estado suspendeu partes de uma instrução da administração fiscal, considerando que o simples arrendamento de curta duração é rendimento predial e não uma atividade comercial de alojamento. A decisão final está pendente.

Os impostos sobre rendimentos de arrendamento têm pormenores suficientes, incluindo os métodos de dedução de despesas e as convenções para evitar a dupla tributação, para justificar o apoio de um contabilista turco. Verifique também como o seu país de residência tributa os rendimentos de imóveis na Turquia.

Gerir a partir do estrangeiro: gestores, limpeza, check-ins

A maioria dos proprietários estrangeiros conta com ajuda local. Antes de entregar as chaves, esclareça os papéis legais:

Quem contrata com os hóspedes: segundo a lei do turismo, se outra pessoa que não o proprietário fizer o arrendamento, tem de ser através de uma agência de viagens do grupo A. Um caseiro que limpa e recebe os hóspedes em seu nome é diferente de uma empresa que comercializa e contrata em nome próprio.
Registo de hóspedes: acorde quem comunica a identidade dos hóspedes e em que prazo, já que a responsabilidade é do titular da licença.
Limpeza e manutenção: o Ministério espera limpeza e manutenção a cada mudança de hóspedes, com registos do controlo de pragas.
Acesso e emergências: garanta que alguém no local tem as chaves e consegue chegar rapidamente ao imóvel.
Dinheiro: acorde como circulam as rendas e as cauções e que relatórios recebe, e mantenha tudo rastreável para efeitos fiscais.

Faça qualquer contrato de gestão por escrito, com honorários, obrigações e prazo de pré-aviso bem definidos.

Estimar o rendimento de forma realista

Não existem estatísticas oficiais de rentabilidade do arrendamento para cada zona turística da Turquia, e as rentabilidades publicadas variam muito em método e qualidade. Em vez de confiar num número de destaque, faça a sua própria estimativa:

Noites ocupadas: quantas semanas por ano consegue realisticamente preencher, tendo em conta o seu próprio uso e a época baixa.
Preço por noite: o que casas licenciadas comparáveis nas proximidades conseguem efetivamente, e não os preços máximos anunciados.
Custos: comissão da plataforma, limpeza, lavandaria, serviços, manutenção da piscina e do jardim, reparações, gestão, taxas da licença, imposto sobre imóveis, seguro contra sismos e imposto sobre o rendimento.
Resultado líquido: compare-o com o que um inquilino de longa duração pagaria, com muito menos trabalho.

Ao comprar uma casa que já está arrendada, peça registos reais de reservas e extratos. O nosso artigo sobre os bairros de Fethiye e a rentabilidade do arrendamento analisa um mercado com mais pormenor, e a nossa secção de investimento apresenta hotéis e imóveis comerciais.

Mais um ponto: uma casa que arrenda não pode servir de base a uma autorização de residência por via imobiliária, que exige que viva nela.

Checklist antes da época

Confirme que a sua licença de arrendamento turístico é válida e que a placa está afixada à entrada.
Verifique os requisitos mínimos: extintor, detetores de fumo em todas as divisões exceto casas de banho, plano de evacuação nas portas e equipamento a funcionar.
Confirme o número máximo de hóspedes da sua licença; não pode exceder 12, sem contar crianças com menos de três anos.
Atualize todos os anúncios com o número da licença e os dados exigidos, como capacidade, disposição e regras da casa.
Prepare a comunicação da identidade dos hóspedes.
Faça a manutenção da piscina, do ar condicionado e da água quente, e teste a internet.
Renove o seguro contra sismos (DASK) e confirme que o seguro da casa cobre o arrendamento.
Acorde por escrito a limpeza, as mudanças de hóspedes e as soluções para emergências.
Guarde os registos para a sua declaração fiscal.

Se ainda está a escolher uma casa para arrendar, veja os nossos imóveis em Bodrum e noutras zonas costeiras.

Pontos-chave

O arrendamento de férias por períodos de 100 dias ou menos exige uma licença do Ministério e, num edifício com várias frações, a concordância de todos os proprietários.
Só o proprietário ou uma agência de viagens do grupo A pode fazer arrendamentos turísticos.
Os aumentos das rendas de longa duração estão limitados à média do IPC a 12 meses, e as cauções a três meses de renda.
Os rendimentos de arrendamento são tributados na Turquia; a isenção habitacional de 2026 é de 58.000 TL, mediante condições.
Faça a sua própria estimativa de rendimento com dados reais, em vez de confiar em rentabilidades de destaque.

Perguntas frequentes

Os estrangeiros podem arrendar imóveis na Turquia?

Sim. Os proprietários estrangeiros podem arrendar a turistas com uma licença de arrendamento turístico ou a inquilinos de longa duração com um contrato normal, e têm de declarar os rendimentos.

Preciso de licença para a Airbnb na Turquia?

Sim, para qualquer arrendamento por períodos de 100 dias ou menos. Desde 1 de abril de 2026, a Airbnb exige o número da licença em todos os anúncios na Turquia.

Quanto posso aumentar a renda por ano?

Nos arrendamentos renovados desde 1 de julho de 2024, o aumento não pode exceder a variação média a 12 meses do índice de preços no consumidor.

O meu gestor pode arrendar a moradia em nome próprio?

Só se for uma agência de viagens licenciada do grupo A. Caso contrário, é o proprietário que detém a licença e contrata com os hóspedes.

Os rendimentos de arrendamento estão isentos de imposto na Turquia?

Não totalmente. Em 2026, 58.000 TL de rendimentos de arrendamento habitacional estão isentos, mediante condições; o rendimento acima desse valor é tributado a 15–40%.

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Fontes (verificadas em novembro de 2026)

Atualizado: novembro de 2026

Este guia é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal; as regras e os preços mudam, por isso confirme a situação atual com um consultor qualificado antes de agir.

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