Kısaca: Yabancı bir mülk sahibi olarak Türkiye'deki mülkünüzü tatilcilere ya da uzun dönemli kiracılara kiralayabilirsiniz. Bir seferde 100 gün veya daha kısa süreli tatil kiralamaları için Kültür ve Turizm Bakanlığı izni ve birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir binada tüm maliklerin muvafakati gerekir. Uzun dönemli kiralamalar, kira artışlarını sınırlayan ve kiracıyı koruyan Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. Her iki durumda da kira gelirinin beyan edilmesi gerekir; 2026'da konut kira gelirleri için belirli koşullarla 58.000 TL istisna uygulanır.
Tatil kiralaması mı, uzun dönem kiralama mı: artılar ve eksiler
Doğru seçim; mülkün nerede olduğuna, onu ne sıklıkla kendiniz kullanmak istediğinize ve ne kadar zaman ayırabileceğinize bağlıdır.
| Tatil kiralaması (100 gün veya daha kısa) | Uzun dönem kiralama | |
|---|---|---|
| İzin | Bakanlıktan turizm amaçlı kiralama izni gerekir | Turizm izni gerekmez |
| Kendi kullanımınız | Rezervasyonlu haftalar dışında esnek | Kira süresince çok sınırlı |
| Gelir yapısı | Mevsimlik; kıyıda yaz aylarında yoğunlaşır | Düzenli aylık kira |
| İş yükü ve masraflar | Temizlik, misafir değişimleri, misafirle iletişim, faturalar, eşya | Günlük iş yükü daha az; faturaları genellikle kiracı öder |
| Kira kuralları | Gecelik fiyatları siz belirlersiniz | Yıllık artışlar kanunla sınırlı |
| Sözleşmenin sona ermesi | Her konaklama kararlaştırılan tarihte biter | Kiracı güçlü biçimde korunur; erken sonlandırmak zordur |
Kabaca söylemek gerekirse Bodrum, Fethiye ve Kalkan gibi tatil bölgelerindeki havuzlu villalar çoğu zaman tatil kiralaması düşünülerek alınırken, şehirdeki daireler uzun dönemli kiracılara uygundur. Kıyı ve şehir yatırımı rehberimiz iki pazarı karşılaştırıyor.
Hukuki taraf: turizm amaçlı kiralama izni ve bina muvafakati
7464 sayılı Kanun, 1 Ocak 2024'ten bu yana, misafirin amacı ne olursa olsun bir konutun bir seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanması için izin şartı getiriyor. Temel kurallar şunlardır:
- Önce izin: herhangi bir kira sözleşmesi imzalamadan önce izin belgesine sahip olmanız gerekir; başvuru e-Devlet üzerinden yapılır. Bakanlığın kılavuzuna göre başvurular 60 gün içinde sonuçlandırılır; yabancı kimlik numarası olmayan malikler, noter onaylı vekâletnameyle bir temsilci aracılığıyla başvurur.
- Bina muvafakati: birden fazla bağımsız bölüm bulunan bir binada, o binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin noter onaylı bir kararla oybirliğiyle muvafakat etmesi gerekir. Birden fazla binadan oluşan bir sitede yalnızca sizin binanızdaki maliklerin muvafakati gerekir. Bakanlığın kılavuzu müstakil bir villa için komşu muvafakati istemiyor.
- Bina başına sınırlar: üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bir malik, bunların en fazla %25'i için izin alabilir; bir binada beşten fazla bağımsız bölüm için ayrıca işyeri açma ruhsatı gerekir.
- Kimler kiralayabilir: turizm amaçlı kiralamayı yalnızca malik veya A grubu belgeli bir seyahat acentası yapabilir. Kiracı kısa süreli alt kiralama yapamaz.
- Tabela ve ilanlar: girişe Bakanlık tabelası asılmalı ve konutun ilan edildiği her yerde izin belgesinin bir örneği yer almalıdır. Airbnb, 1 Nisan 2026'dan bu yana Türkiye'deki her ilanda izin belgesi numarasını zorunlu tutuyor.
- Misafir bildirimi: Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve misafirlerin bildiriminden izin belgesi sahibi sorumludur.
İzinsiz kiralamanın kanuni cezası, ilk tespitte konut başına 100.000 TL'dir; devam edilmesi halinde 500.000 TL'ye, ardından 1.000.000 TL'ye çıkar. Bu temel tutarlar her yıl yeniden değerlenir. Bunun yanı sıra kanun, aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde, her seferinde 100 günden uzun süreli sözleşmeyle dörtten fazla kez kiraya verenlere de para cezası öngörür (kanuni temel tutar 1.000.000 TL); izinli kısa süreli kiralamalar için yıllık bir sınır koymaz.
İzin süreci, belgelerden tabelaya ve satışta devre kadar ayrı bir adım adım planı hak ediyor; başvuruya sezondan çok önce başlayın.
Uzun dönem kiralamalar: sözleşmeler, kira artışları, depozitolar
100 günden uzun kiralamalar turizm kanununun kapsamı dışındadır ve Türk Borçlar Kanunu'na (6098 sayılı Kanun) tabidir. Ev sahipleri için en önemli noktalar şunlardır:
- Kira artışları: konut kira artışlarına getirilen geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Yenilemedeki artışlar, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişimi geçemez.
- Beş yıldan sonra kira: kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda taraflardan her biri mahkemeden hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
- Depozito: güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz.
- Yenileme: belirli süreli konut kira sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça bir yıl için kendiliğinden uzar. Ev sahibi sözleşmeyi yalnızca sürenin dolduğu gerekçesiyle sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak gerekçe göstermeden sona erdirebilir.
- Daha erken sona erdirme sebepleri: vardır ama sınırlıdır; örneğin ev sahibinin konuta gerçekten ihtiyaç duyması. Bunlara dayanmadan önce hukuki danışmanlık alın.
Türkçe, tercihen çevirisi de olan yazılı bir sözleşme kullanın ve banka üzerinden alınan her ödemenin kaydını tutun.
Yabancı mülk sahipleri için kira geliri vergisi
Türkiye'deki mülkten elde edilen kira geliri, orada yaşasanız da yaşamasanız da Türkiye'de vergiye tabidir. 2026 için ana hatlarıyla:
- İstisna: 2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si vergiden istisnadır; ancak ticari veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname vermek zorunda olanlar ya da toplam geliri belirli bir sınırı aşanlar bundan yararlanamaz.
- Oranlar: istisnayı aşan gelir, giderler düşüldükten sonra %15'ten %40'a kadar artan oranlarla vergilendirilir.
- Beyan: kira geliri, normalde izleyen yılın mart ayında verilen yıllık beyannameyle beyan edilir.
- Kısa süreli kiralamalar: tatil kiralamalarının vergilendirilmesi yargıda inceleniyor. Danıştay Ekim 2025'te, salt kısa süreli kiralamanın ticari konaklama faaliyeti değil kira geliri olduğuna hükmederek vergi idaresinin bir talimatının bazı bölümlerinin yürütmesini durdurdu. Nihai karar bekleniyor.
Kira geliri vergisi, gider yöntemleri ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları dahil, bir Türk mali müşavirden destek almayı gerektirecek kadar ayrıntılıdır. Ülkenizin Türkiye'deki mülkten elde edilen geliri nasıl vergilendirdiğini de kontrol edin.
Yurt dışından yönetim: yöneticiler, temizlik, giriş işlemleri
Yabancı mülk sahiplerinin çoğu yerel yardıma güvenir. Anahtarları teslim etmeden önce hukuki rolleri netleştirin:
- Misafirlerle kim sözleşme yapar: turizm kanununa göre kiralamayı malikten başka biri yapıyorsa bu, A grubu bir seyahat acentası aracılığıyla olmalıdır. Sizin adınıza temizlik yapan ve misafirleri karşılayan bir bekçi, kendi adına pazarlama ve sözleşme yapan bir şirketten farklıdır.
- Misafir bildirimi: sorumluluk izin belgesi sahibinde olduğundan, misafir kimliklerini kimin ve ne kadar sürede bildireceğini kararlaştırın.
- Temizlik ve bakım: Bakanlık her misafir değişiminde temizlik ve bakım yapılmasını ve haşere ilaçlama kayıtlarının tutulmasını bekliyor.
- Erişim ve acil durumlar: yerelde birinin anahtarları tuttuğundan ve mülke hızla ulaşabildiğinden emin olun.
- Para: kira ve depozitoların nasıl aktarılacağını ve hangi raporları alacağınızı kararlaştırın; vergi için her şeyi izlenebilir tutun.
Her yönetim anlaşmasını ücretler, görevler ve fesih bildirim süresi açıkça belirtilmiş şekilde yazılı yapın.
Geliri gerçekçi tahmin etmek
Türkiye'deki tek tek tatil bölgeleri için resmi kira getirisi istatistikleri yoktur ve yayımlanan getiri rakamlarının yöntemi ve kalitesi büyük farklılık gösterir. Manşet bir rakama güvenmek yerine kendi tahmininizi yapın:
- Dolu geceler: kendi kullanımınızı ve sezon dışını hesaba katarak yılda kaç haftayı gerçekçi biçimde doldurabileceğiniz.
- Gecelik fiyat: yakındaki izinli benzer evlerin ilandaki zirve fiyatları değil, fiilen elde ettikleri fiyatlar.
- Masraflar: platform komisyonu, temizlik, çamaşır, faturalar, havuz ve bahçe bakımı, onarımlar, yönetim, izin ücretleri, emlak vergisi, deprem sigortası ve gelir vergisi.
- Net sonuç: bunu, çok daha az iş yüküyle uzun dönemli bir kiracının ödeyeceği kirayla karşılaştırın.
Halihazırda kirada olan bir ev alırken gerçek rezervasyon kayıtlarını ve ekstreleri isteyin. Fethiye mahalleleri ve kira getirileri yazımız bir pazarı daha ayrıntılı inceliyor; yatırım bölümümüzde oteller ve ticari mülkler yer alıyor.
Bir nokta daha: kiraya verdiğiniz bir konut, kendinizin oturmasını gerektiren gayrimenkule dayalı ikamet izni için kullanılamaz.
Sezon öncesi kontrol listesi
- Turizm amaçlı kiralama izninizin geçerli olduğunu ve tabelanın girişe asılı olduğunu teyit edin.
- Asgari standartları kontrol edin: yangın söndürücü, banyolar hariç her odada duman dedektörü, kapılarda kaçış planı ve çalışır durumda donanım.
- İzninizdeki azami misafir sayısını teyit edin; üç yaşından küçük çocuklar hariç 12'yi geçemez.
- Her ilanı izin belgesi numarası ve kapasite, oda düzeni ve ev kuralları gibi gerekli bilgilerle güncelleyin.
- Misafir kimlik bildirimini ayarlayın.
- Havuzun, klimanın ve sıcak suyun bakımını yaptırın, interneti test edin.
- Zorunlu deprem sigortanızı (DASK) yenileyin ve konut sigortanızın kiralamayı kapsadığını kontrol edin.
- Temizlik, misafir değişimi ve acil durum düzenlemelerini yazılı olarak kararlaştırın.
- Vergi beyannameniz için kayıtları ayırın.
Kiraya vermek için hâlâ ev arıyorsanız Bodrum'daki mülklerimize ve diğer kıyı bölgelerine göz atın.
Öne çıkanlar
- Bir seferde 100 gün veya daha kısa tatil kiralamaları Bakanlık izni gerektirir; birden fazla bağımsız bölümlü bir binada tüm maliklerin muvafakati gerekir.
- Turizm amaçlı kiralamayı yalnızca malik veya A grubu bir seyahat acentası yapabilir.
- Uzun dönem kira artışları 12 aylık ortalama TÜFE ile, depozitolar üç aylık kira ile sınırlıdır.
- Kira geliri Türkiye'de vergiye tabidir; 2026 konut istisnası belirli koşullarla 58.000 TL'dir.
- Gelir tahmininizi manşet getirilerden değil, gerçek verilerden yapın.
Sık sorulan sorular
Yabancılar Türkiye'deki mülklerini kiraya verebilir mi?
Evet. Yabancı malikler, turizm amaçlı kiralama izniyle tatilcilere ya da olağan bir kira sözleşmesiyle uzun dönemli kiracılara kiralayabilir ve geliri beyan etmek zorundadır.
Türkiye'de Airbnb için izin gerekir mi?
Evet; bir seferde 100 gün veya daha kısa her kiralama için. Airbnb, 1 Nisan 2026'dan bu yana Türkiye'deki her ilanda izin belgesi numarasını zorunlu tutuyor.
Kirayı her yıl ne kadar artırabilirim?
1 Temmuz 2024'ten bu yana yenilenen sözleşmelerde artış, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişimi geçemez.
Mülk yöneticim villayı kendi adına kiralayabilir mi?
Yalnızca A grubu belgeli bir seyahat acentasıysa. Aksi halde izin belgesi malikte olur ve misafirlerle malik sözleşme yapar.
Türkiye'de kira geliri vergiden muaf mı?
Tamamen değil. 2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si belirli koşullarla istisnadır; bunu aşan gelir %15–40 oranında vergilendirilir.
Kiralamanızı planlayın
Yatırımlık mülklerimizi inceleyin ve kiraya vermek için ev almayı görüşmek isterseniz bizimle iletişime geçin.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (mevzuat.gov.tr)
- Kültür ve Turizm Bakanlığı: turizm amaçlı kiralama izin belgesi kullanıcı kılavuzu (2025)
- Anayasa Mahkemesi'nin bina muvafakatine ilişkin E.2025/147, K.2025/275 sayılı kararı
- Airbnb Yardım Merkezi: Türkiye'de sorumlu ev sahipliği
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- Medyascope: %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona eriyor
- KPMG Türkiye: 2026 gelir vergisi dilimleri ve istisnalar
- Öner Hukuk: kısa süreli kiralamaların vergilendirilmesi ve Danıştay kararı
- Göç İdaresi: kısa dönem ikamet izni için istenen belgeler
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya vergisel danışmanlık değildir; kurallar ve fiyatlar değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu yetkin bir danışmanla teyit edin.