Immobilie in der Türkei vermieten: Lizenz, Steuer

Kurz gesagt: Als ausländischer Eigentümer können Sie eine türkische Immobilie vermieten, entweder an Urlauber oder an Langzeitmieter. Ferienvermietungen für jeweils 100 Tage oder weniger benötigen eine Lizenz des Ministeriums für Kultur und Tourismus und in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen die Zustimmung aller Eigentümer. Langzeitvermietungen unterliegen dem türkischen Obligationengesetz, das Mieterhöhungen begrenzt und Mieter schützt. In beiden Fällen müssen Mieteinnahmen erklärt werden; für Wohnraummieten gilt 2026 unter bestimmten Voraussetzungen ein Freibetrag von 58.000 TL.

Ferienvermietung oder Langzeitvermietung: Vor- und Nachteile

Die richtige Wahl hängt davon ab, wo die Immobilie liegt, wie oft Sie sie selbst nutzen möchten und wie viel Zeit Sie investieren können.

	Ferienvermietung (100 Tage oder weniger)	Langzeitvermietung
Lizenz	Lizenz des Ministeriums für touristische Vermietung erforderlich	Keine Tourismuslizenz
Eigennutzung	Flexibel außerhalb gebuchter Wochen	Während des Mietverhältnisses sehr eingeschränkt
Einnahmen	Saisonal; an der Küste auf den Sommer konzentriert	Gleichmäßige Monatsmiete
Aufwand und Kosten	Reinigung, Gästewechsel, Gästekontakt, Nebenkosten, Einrichtung	Weniger Alltagsaufwand; Mieter zahlt meist die Nebenkosten
Regeln zur Miete	Sie legen die Übernachtungspreise fest	Jährliche Erhöhungen gesetzlich begrenzt
Beendigung	Jeder Aufenthalt endet zum vereinbarten Datum	Starker Mieterschutz; vorzeitige Beendigung schwierig

Als grobe Orientierung: Villen mit Pool in Urlaubsorten wie Bodrum, Fethiye und Kalkan werden oft mit Blick auf Ferienvermietung gekauft, während Stadtwohnungen sich für Langzeitmieter eignen. Unser Ratgeber zu Investitionen an der Küste oder in der Stadt vergleicht beide Märkte.

Die rechtliche Seite: Lizenz für touristische Vermietung und Zustimmung im Gebäude

Seit dem 1. Januar 2024 schreibt das Gesetz Nr. 7464 für jede Vermietung einer Wohnung für jeweils 100 Tage oder weniger eine Lizenz vor, unabhängig vom Zweck des Gastes. Die wichtigsten Regeln:

Zuerst die Lizenz: Sie müssen die Lizenz besitzen, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen; der Antrag wird über e-Devlet gestellt. Laut Leitfaden des Ministeriums wird innerhalb von 60 Tagen entschieden; Eigentümer ohne türkische Ausländer-Identifikationsnummer beantragen über einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht.
Zustimmung im Gebäude: In einem Gebäude mit mehr als einer Wohnung müssen alle Wohnungseigentümer dieses Gebäudes einstimmig per notariellem Beschluss zustimmen. In einer Anlage mit mehreren Gebäuden müssen nur die Eigentümer Ihres Gebäudes zustimmen. Für eine freistehende Villa verlangt der Leitfaden des Ministeriums keine Zustimmung der Nachbarn.
Grenzen pro Gebäude: In Gebäuden mit mehr als drei Einheiten darf ein Eigentümer Lizenzen für höchstens 25 % davon halten, und für mehr als fünf Einheiten in einem Gebäude ist zusätzlich eine Gewerbeerlaubnis erforderlich.
Wer vermieten darf: Nur der Eigentümer oder ein lizenziertes Reisebüro der Gruppe A darf touristisch vermieten. Ein Mieter darf nicht kurzfristig untervermieten.
Plakette und Inserate: Am Eingang muss eine Plakette des Ministeriums angebracht sein, und überall, wo die Wohnung beworben wird, muss eine Kopie der Lizenz erscheinen. Seit dem 1. April 2026 verlangt Airbnb bei jedem türkischen Inserat die Lizenznummer.
Gästemeldung: Es gilt das Gesetz über die Identitätsmeldung, und der Lizenzinhaber ist für die Meldung der Gäste verantwortlich.

Vermieten ohne Lizenz wird beim ersten Verstoß mit einem gesetzlichen Bußgeld von 100.000 TL pro Wohnung geahndet, das bei Fortsetzung auf 500.000 TL und dann auf 1.000.000 TL steigt. Diese Grundbeträge werden jährlich angepasst. Gesondert bestraft das Gesetz jeden, der dieselbe Wohnung innerhalb eines Jahres nach dem ersten Vertrag mehr als viermal vermietet, jeweils mit einem Vertrag von mehr als 100 Tagen (gesetzlicher Grundbetrag 1.000.000 TL); eine jährliche Obergrenze für genehmigte Kurzzeitvermietungen legt es nicht fest.

Das Lizenzverfahren verdient einen eigenen Schritt-für-Schritt-Plan, von den Unterlagen bis zur Plakette und der Übertragung beim Verkauf; stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor der Saison.

Langzeitmietverhältnisse: Verträge, Mieterhöhungen, Kautionen

Vermietungen von mehr als 100 Tagen fallen nicht unter das Tourismusgesetz, sondern unter das türkische Obligationengesetz (Gesetz Nr. 6098). Für Vermieter sind vor allem diese Punkte wichtig:

Mieterhöhungen: Die befristete Obergrenze von 25 % für Mieterhöhungen bei Wohnraum endete am 1. Juli 2024. Erhöhungen bei Verlängerung dürfen die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex der letzten 12 Monate nicht übersteigen.
Miete nach fünf Jahren: Nach fünf Jahren Mietdauer kann jede Seite das Gericht bitten, eine angemessene Miete festzusetzen.
Kaution: Eine Mietkaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.
Verlängerung: Ein befristetes Wohnraummietverhältnis verlängert sich automatisch um ein Jahr, sofern der Mieter nicht spätestens 15 Tage vor Ablauf kündigt. Der Vermieter kann es nicht allein wegen Ablaufs der Laufzeit beenden; erst nach einem zehnjährigen Verlängerungszeitraum kann er ohne Grund kündigen, mit einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende eines Verlängerungsjahres.
Gründe für eine frühere Beendigung: Es gibt sie, doch sie sind begrenzt, etwa echter Eigenbedarf des Vermieters. Holen Sie daher rechtlichen Rat ein, bevor Sie sich darauf stützen.

Verwenden Sie einen schriftlichen Vertrag auf Türkisch, möglichst mit Übersetzung, und dokumentieren Sie jede über eine Bank eingegangene Zahlung.

Steuer auf Mieteinnahmen für ausländische Eigentümer

Mieteinnahmen aus Immobilien in der Türkei sind in der Türkei steuerpflichtig, unabhängig davon, ob Sie dort leben. Im Überblick für 2026:

Freibetrag: 58.000 TL an Mieteinnahmen aus Wohnraum sind 2026 steuerfrei, jedoch nicht für Vermieter, die Erklärungen für gewerbliche oder freiberufliche Einkünfte abgeben müssen oder deren Gesamteinkommen eine bestimmte Grenze überschreitet.
Steuersätze: Einnahmen über dem Freibetrag werden nach Abzug der Ausgaben progressiv mit 15 % bis 40 % besteuert.
Erklärung: Mieteinnahmen werden in einer jährlichen Steuererklärung angegeben, die normalerweise im März des Folgejahres abgegeben wird.
Kurzzeitvermietung: Die steuerliche Behandlung von Ferienvermietungen wird derzeit gerichtlich geprüft. Im Oktober 2025 setzte der Staatsrat Teile einer Anweisung der Steuerbehörde aus und befand, dass reine Kurzzeitvermietung Mieteinkünfte und kein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist. Die endgültige Entscheidung steht noch aus.

Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist, auch wegen der Methoden zum Kostenabzug und der Doppelbesteuerungsabkommen, so detailreich, dass sich die Beratung durch einen türkischen Steuerberater lohnt. Prüfen Sie auch, wie Ihr Heimatland Einkünfte aus türkischen Immobilien besteuert.

Verwaltung aus dem Ausland: Verwalter, Reinigung, Check-ins

Die meisten ausländischen Eigentümer sind auf Hilfe vor Ort angewiesen. Bevor Sie die Schlüssel übergeben, klären Sie die rechtlichen Rollen:

Wer mit den Gästen Verträge schließt: Nach dem Tourismusgesetz muss die Vermietung über ein Reisebüro der Gruppe A laufen, wenn jemand anderes als der Eigentümer sie durchführt. Ein Hausmeister, der in Ihrem Auftrag reinigt und Gäste empfängt, ist etwas anderes als ein Unternehmen, das in eigenem Namen vermarktet und Verträge schließt.
Gästemeldung: Vereinbaren Sie, wer die Identität der Gäste meldet und wie schnell, denn die Verantwortung liegt beim Lizenzinhaber.
Reinigung und Instandhaltung: Das Ministerium erwartet Reinigung und Instandhaltung bei jedem Gästewechsel sowie Nachweise über die Schädlingsbekämpfung.
Zugang und Notfälle: Sorgen Sie dafür, dass jemand vor Ort Schlüssel hat und die Immobilie schnell erreichen kann.
Geld: Vereinbaren Sie, wie Mieten und Kautionen fließen und welche Abrechnungen Sie erhalten, und halten Sie alles für die Steuer nachvollziehbar.

Halten Sie jeden Verwaltungsvertrag schriftlich fest, mit klar geregelten Gebühren, Aufgaben und Kündigungsfrist.

Einnahmen realistisch einschätzen

Für einzelne türkische Urlaubsregionen gibt es keine amtlichen Statistiken zu Mietrenditen, und veröffentlichte Renditen unterscheiden sich stark in Methode und Qualität. Statt sich auf eine Schlagzeilenzahl zu verlassen, erstellen Sie Ihre eigene Schätzung:

Belegte Nächte: wie viele Wochen im Jahr Sie realistisch füllen können, unter Berücksichtigung Ihrer Eigennutzung und der Nebensaison.
Übernachtungspreis: was vergleichbare lizenzierte Unterkünfte in der Nähe tatsächlich erzielen, nicht ihre ausgeschriebenen Hochsaisonpreise.
Kosten: Plattformprovision, Reinigung, Wäsche, Nebenkosten, Pool- und Gartenpflege, Reparaturen, Verwaltung, Lizenzgebühren, Grundsteuer, Erdbebenversicherung und Einkommensteuer.
Nettoergebnis: Vergleichen Sie es mit dem, was ein Langzeitmieter bei weit weniger Aufwand zahlen würde.

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, verlangen Sie echte Buchungsnachweise und Abrechnungen. Unser Artikel über Stadtteile und Mietrenditen in Fethiye betrachtet einen Markt genauer, und unser Investmentbereich listet Hotels und Gewerbeimmobilien.

Noch ein Punkt: Eine vermietete Immobilie kann nicht als Grundlage für eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis dienen, denn diese setzt voraus, dass Sie selbst darin wohnen.

Checkliste vor der Saison

Prüfen, ob Ihre Lizenz für touristische Vermietung gültig ist und die Plakette am Eingang hängt.
Die Mindeststandards prüfen: Feuerlöscher, Rauchmelder in jedem Raum außer Bädern, Fluchtplan an den Türen und funktionierende Ausstattung.
Die maximale Gästezahl laut Lizenz bestätigen; sie darf 12 nicht übersteigen, Kinder unter drei Jahren nicht mitgerechnet.
Jedes Inserat mit der Lizenznummer und den Pflichtangaben wie Kapazität, Aufteilung und Hausregeln aktualisieren.
Die Meldung der Gästeidentitäten einrichten.
Pool, Klimaanlage und Warmwasser warten lassen und das Internet testen.
Die Erdbebenversicherung (DASK) verlängern und prüfen, ob Ihre Hausversicherung die Vermietung abdeckt.
Reinigung, Gästewechsel und Notfallregelungen schriftlich vereinbaren.
Unterlagen für Ihre Steuererklärung zurücklegen.

Wenn Sie noch eine Immobilie zum Vermieten suchen, stöbern Sie in unseren Immobilien in Bodrum und in anderen Küstenregionen.

Das Wichtigste in Kürze

Ferienvermietungen für jeweils 100 Tage oder weniger benötigen eine Lizenz des Ministeriums, und in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen müssen alle Eigentümer zustimmen.
Nur der Eigentümer oder ein Reisebüro der Gruppe A darf touristisch vermieten.
Mieterhöhungen bei Langzeitmieten sind auf den 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex begrenzt, Kautionen auf drei Monatsmieten.
Mieteinnahmen sind in der Türkei steuerpflichtig; der Freibetrag für Wohnraum liegt 2026 unter Voraussetzungen bei 58.000 TL.
Erstellen Sie Ihre Einnahmenschätzung aus echten Daten statt aus Schlagzeilenrenditen.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer Immobilien in der Türkei vermieten?

Ja. Ausländische Eigentümer können mit einer Lizenz für touristische Vermietung an Urlauber oder im Rahmen eines normalen Mietverhältnisses an Langzeitmieter vermieten und müssen die Einnahmen erklären.

Brauche ich für Airbnb in der Türkei eine Lizenz?

Ja, für jede Vermietung von jeweils 100 Tagen oder weniger. Seit dem 1. April 2026 verlangt Airbnb bei jedem türkischen Inserat die Lizenznummer.

Um wie viel darf ich die Miete jährlich erhöhen?

Bei Mietverhältnissen, die seit dem 1. Juli 2024 verlängert wurden, darf die Erhöhung die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex der letzten 12 Monate nicht übersteigen.

Darf mein Verwalter die Villa in eigenem Namen vermieten?

Nur wenn er ein lizenziertes Reisebüro der Gruppe A ist. Andernfalls hält der Eigentümer die Lizenz und schließt die Verträge mit den Gästen.

Sind Mieteinnahmen in der Türkei steuerfrei?

Nicht vollständig. 2026 sind 58.000 TL an Mieteinnahmen aus Wohnraum unter Voraussetzungen steuerfrei; darüber hinausgehende Einnahmen werden mit 15–40 % besteuert.

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Quellen (geprüft im November 2026)

Stand: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; Vorschriften und Preise ändern sich. Klären Sie die aktuelle Lage daher mit einer qualifizierten Fachperson, bevor Sie handeln.

Immobilie in der Türkei vermieten: Lizenz, Steuern, Verwaltung