En bref : Chypre du Nord (la RTCN) convient aux acheteurs au budget plus modeste qui cherchent une résidence de vacances ou de retraite et acceptent une procédure d'autorisation et des vérifications supplémentaires du titre de propriété. La Turquie convient à ceux qui veulent un choix de biens bien plus large, un cadastre national sans la question de la propriété d'avant 1974, ou une voie vers la citoyenneté, qui commence à USD 400 000. Les deux marchés appliquent actuellement des droits de mutation de 4% pour un premier achat classique, mais en RTCN ce taux est une réduction temporaire valable seulement jusqu'au 5 janvier 2027.
Cette comparaison reflète les règles en vigueur au 12 novembre 2026. Nous vendons des biens sur les deux marchés : il ne s'agit donc pas de promouvoir un pays, mais d'exposer les règles qui décident réellement de l'achat. Pour la démarche complète, étape par étape, consultez notre guide pour acheter un bien à Chypre du Nord et notre guide de l'acheteur en Turquie. Si vous envisagez aussi Dubaï, consultez notre comparatif Turquie ou Dubaï.
Quel marché pour quel acheteur ?
- Chypre du Nord peut vous convenir si votre budget se rapproche des GBP 145 000 à 217 000 auxquels nous y proposons des appartements, si vous cherchez une résidence de vacances ou de retraite plutôt qu'un portefeuille important, et si vous êtes prêt à payer une vérification indépendante de l'historique du titre. Un contrat de vente tamponné d'au moins £300 000 donne désormais droit à un titre de séjour de cinq ans sans condition de revenus.
- La Turquie peut vous convenir si vous voulez choisir entre de nombreuses régions et types de biens, si vous visez la citoyenneté (USD 400 000 de biens immobiliers) ou un titre de séjour (un logement d'une valeur d'au moins USD 200 000), ou si vous voulez un titre délivré par le cadastre national, sans question sur le propriétaire du terrain avant 1974.
- Les deux peuvent convenir pour une maison de vacances, mais les coûts, les délais et les formalités diffèrent sur des points faciles à manquer. Les sections ci-dessous les comparent point par point.
Qui peut acheter : autorisation d'achat et plafonds en RTCN, règles d'éligibilité en Turquie
Chypre du Nord
Un étranger ne peut devenir propriétaire en RTCN qu'après l'octroi d'une autorisation d'achat (satın alma izni) par le Conseil des ministres, en vertu de la loi n° 52/2008. Depuis mai 2026, des décrets-lois temporaires fixent ce qu'un acheteur étranger peut posséder. Selon le décret-loi n° 89/2026, en vigueur depuis le 7 août 2026, un particulier étranger peut acquérir l'une des options suivantes :
- jusqu'à 3 appartements ;
- jusqu'à 2 villas à deux niveaux dans une résidence ou un complexe ;
- une maison individuelle sur un terrain de 3 300 m² au maximum ;
- un terrain de 1 338 m² au maximum, avec un seul logement.
Les délais sont stricts. Le contrat de vente doit être enregistré au bureau foncier, et l'autorisation demandée, dans le mois qui suit la signature, faute de quoi le contrat est nul. Une fois l'autorisation publiée au Journal officiel, les droits de mutation doivent être payés sous 75 jours ouvrables et le titre transféré dans un délai d'un an. Ces décrets-lois ont été pris pendant les vacances parlementaires et peuvent encore changer lors de la modification de la loi n° 52/2008.
Turquie
En Turquie, il n'existe ni autorisation générale de l'État ni limite du nombre de logements. Les particuliers étrangers achètent en vertu de l'article 35 de la loi sur le cadastre (loi n° 2644). Depuis 2012, le critère est que votre nationalité figure sur la liste des pays éligibles fixée par le Président ; la réciprocité n'est plus exigée. Les limites portent sur la surface, pas sur le nombre de biens : un étranger peut détenir jusqu'à 30 hectares dans tout le pays et au plus 10% des terrains privés d'un même district.
Les biens situés dans une zone militaire ou de sécurité nécessitent l'accord de l'armée ou de la police provinciale. Hors de ces zones, l'accord serait une formalité d'environ un mois. Le paiement est également encadré : l'acheteur étranger doit présenter au cadastre un certificat de change (Döviz Alım Belgesi, DAB) prouvant que les devises ont été vendues à une banque en Turquie avant la vente.
Titres de propriété et risques juridiques
C'est la principale différence entre les deux marchés.
À Chypre du Nord, l'histoire du terrain compte. On distingue généralement les titres issus d'une propriété chypriote turque ou étrangère antérieure à 1974, les titres d'échange (eşdeğer), les titres d'attribution et les titres émis par la RTCN pour les constructions neuves. Les titres d'échange et d'attribution portant sur des terrains appartenant avant 1974 à des Chypriotes grecs peuvent faire l'objet de revendications ; la Commission des biens immobiliers de la RTCN traite ces demandes. Les tribunaux de la République de Chypre ont par ailleurs condamné des étrangers pour avoir construit, commercialisé ou vendu dans le nord des terrains appartenant à des Chypriotes grecs, y compris à des peines de prison en 2025. Avant de verser un acompte, faites retracer l'historique du titre par un avocat indépendant.
En Turquie, le titre de propriété (tapu) est délivré par l'administration publique du cadastre. La distinction que rencontrent les acheteurs oppose le kat irtifakı, titre de servitude de construction typique des achats sur plan, et le kat mülkiyeti, pleine copropriété délivrée une fois le permis d'habiter obtenu. Les vérifications habituelles portent sur les dettes, les charges, les permis et l'identité du vendeur, et non sur la propriété d'avant 1974. Notre guide du transfert du tapu détaille les étapes, et les vérifications avant de payer traite des risques de fraude.
Frais d'achat côte à côte
| Frais | Chypre du Nord (RTCN) | Turquie |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Pour les acheteurs étrangers, 4% sur le premier bien, 5,5% sur le deuxième et 6% sur le troisième, jusqu'au 5 janvier 2027 inclus ; le taux applicable à partir du 6 janvier 2027 n'avait pas été annoncé | Tapu harcı de 4% du prix déclaré, réparti par la loi à 2% pour l'acheteur et 2% pour le vendeur ; les étrangers paient le même taux que les citoyens turcs |
| Assiette des droits | Selon les informations disponibles, l'évaluation du bureau foncier, payée en livres turques | Le prix déclaré, qui ne peut être inférieur à la valeur fiscale foncière |
| Droit de timbre | 0,5% du prix du contrat selon les agents, payé à l'enregistrement du contrat | Non traité dans cette comparaison |
| TVA sur le neuf | 5% selon les agents ; les reventes seraient exonérées | 10% jusqu'à 150 m² nets, 20% à partir de 150 m² ; la première livraison à un acheteur étranger remplissant les conditions peut être exonérée si le prix est rapatrié en Turquie en devises |
| Surcoût pour les étrangers | Barème des droits plus élevé que pour les citoyens de la RTCN | Redevance du fonds renouvelable (döner sermaye) rapportée à 20 868 TL par bien (tarif 2026) |
Avant la baisse temporaire du 7 octobre 2026, les acheteurs étrangers en RTCN payaient, selon les informations rapportées, 9% sur un premier bien. Si votre transfert peut intervenir avant ou après le 5 janvier 2027, demandez à votre avocat de chiffrer les deux scénarios. Pour la Turquie, notre calculateur des frais d'achat en Turquie additionne droits, TVA et autres frais pour un prix donné. Notre comparatif des frais d'achat place les deux marchés aux côtés du Portugal, de l'Espagne, de Dubaï et du Royaume-Uni.
Résidence et citoyenneté
| Voie | Chypre du Nord (RTCN) | Turquie |
|---|---|---|
| Résidence par l'immobilier | Titre de séjour de cinq ans sans condition de revenus si le contrat de vente tamponné indique £300 000 ou plus (depuis le 5 octobre 2026) ; en dessous, justificatif de revenus d'au moins un salaire minimum de la RTCN par mois | Titre de séjour de courte durée (ikamet) si le logement valait au moins USD 200 000 lors de son acquisition, sert de résidence et n'est pas loué |
| Citoyenneté par l'immobilier | Aucune voie immobilière trouvée dans les règles que nous avons vérifiées | USD 400 000 de biens immobiliers avec une mention d'interdiction de revente de 3 ans sur le titre |
En Turquie, certains quartiers sont fermés aux nouvelles inscriptions de résidents étrangers ; vérifiez l'adresse exacte auprès de l'administration des migrations avant d'acheter en vue d'un titre de séjour. Nos guides sur le titre de séjour en Turquie par l'achat immobilier et la citoyenneté turque par investissement immobilier détaillent les documents. En RTCN, la page officielle du service de l'immigration décrit encore d'anciennes durées ; faites confirmer la situation actuelle par un avocat de la RTCN lors de votre demande.
Coûts de détention et revenus locatifs
Turquie : la taxe foncière annuelle (emlak vergisi) sur un logement est de 0,1% de sa valeur fiscale, ou 0,2% dans une municipalité métropolitaine. L'assurance séisme (DASK) est obligatoire pour les bâtiments résidentiels, et une taxe distincte sur les logements de grande valeur s'applique au-delà d'une valeur fiscale du bâtiment de 17 711 000 TL en 2026. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif de 15% à 40% pour 2026, et toute location de 100 jours ou moins exige une autorisation de location touristique en vertu de la loi n° 7464. Voir les impôts des propriétaires en Turquie et louer un bien en Turquie.
Chypre du Nord : les municipalités prélèvent une petite taxe foncière annuelle au mètre carré, mais nous n'avons pas pu confirmer auprès d'une source officielle les montants 2026 ni l'imposition des revenus locatifs des non-résidents. Demandez des chiffres à jour à votre avocat ou comptable avant de compter sur des revenus locatifs.
Revendre plus tard
Turquie : la plus-value sur la vente d'un logement n'est imposable que si vous vendez dans les 5 ans suivant la date d'inscription au cadastre. Pendant cette période, le prix d'acquisition est indexé sur l'inflation lorsque l'indice des prix à la production a augmenté d'au moins 10%, un abattement annuel de 150 000 TL s'applique pour 2026, et le reste est imposé au barème progressif. Notre guide vendeur sur l'impôt sur la plus-value en Turquie présente un exemple chiffré.
Chypre du Nord : le vendeur paie une retenue à la source sur la plus-value (stopaj) avant le transfert. Les agents citent 2,8% pour les vendeurs non professionnels et 4% pour les professionnels, tandis que d'autres sites indiquent un taux unique de 4%. Faute de chiffre officiel de l'administration fiscale, faites vérifier le taux par un avocat. N'oubliez pas non plus que tout futur acheteur de votre bien devra obtenir sa propre autorisation et respecter les plafonds, ce qui peut réduire le nombre d'acquéreurs potentiels.
Les citoyens turcs qui achètent en RTCN
Au regard du droit immobilier de la RTCN, les citoyens turcs sont des étrangers : ils doivent eux aussi obtenir une autorisation d'achat et respecter le délai d'enregistrement d'un mois. Comme la Turquie reconnaît la RTCN, ses citoyens bénéficient de plafonds plus élevés : jusqu'à 6 appartements ou jusqu'à 3 villas dans un complexe, avec les mêmes options de maison individuelle sur 3 300 m² ou de terrain de 1 338 m². Leur barème de droits de mutation est aussi plus bas. Jusqu'au 5 janvier 2027 inclus, les citoyens des pays qui reconnaissent la RTCN paient 4% sur le premier et le deuxième bien (contre 6% auparavant), 5,5% sur le troisième et le quatrième, et 6% sur le cinquième et le sixième. Le quota de 80% de ventes aux étrangers dans les programmes immobiliers et la règle selon laquelle des ressortissants d'un même pays ne peuvent acquérir ensemble plus de la moitié des biens d'une même parcelle s'appliquent toujours.
Prix : ce que montrent nos annonces
Au 11 novembre 2026, nous proposons 9 biens à Chypre du Nord, tous affichés en livres sterling, de GBP 145 000 à GBP 799 950, avec une médiane de GBP 175 000. Ils se situent à Girne, Iskele, Lefkoşa et dans des villages voisins. En Turquie, nous proposons plus de 250 biens, affichés en euros, en dollars américains, en livres sterling et en livres turques. Ceux affichés en livres sterling commencent à GBP 99 000, avec une médiane de GBP 565 000.
L'échantillon de Chypre du Nord est très réduit et notre offre en Turquie compte surtout des villas : ces chiffres décrivent nos annonces, pas l'ensemble de chaque marché.
Liste de contrôle avant de choisir
- Définissez votre objectif : maison de vacances, résidence, citoyenneté ou revenus locatifs. La citoyenneté oriente vers la Turquie ; en RTCN, un titre de séjour de cinq ans sans condition de revenus suppose un contrat d'au moins £300 000.
- En RTCN, vérifiez combien de biens vous pouvez acheter et prévoyez d'enregistrer le contrat et de demander l'autorisation dans le mois.
- En RTCN, faites remonter l'historique du titre avant 1974 par un avocat indépendant. En Turquie, vérifiez les dettes et charges inscrites sur le tapu et s'il s'agit d'un kat irtifakı ou d'un kat mülkiyeti.
- Chiffrez les droits de mutation selon votre date de transfert prévue, en particulier autour du 5 janvier 2027 en RTCN.
- En Turquie, prévoyez le paiement via une banque turque afin d'obtenir le DAB.
- Vérifiez les coûts courants et l'imposition des revenus locatifs dans le pays choisi.
À retenir
- La RTCN exige une autorisation d'achat du Conseil des ministres et limite chaque acheteur étranger à un nombre défini de biens ; la Turquie n'impose ni autorisation ni plafond en nombre, seulement des limites de surface et une liste de pays éligibles.
- Les titres en RTCN exigent de vérifier la propriété d'avant 1974 ; en Turquie, les contrôles portent sur les dettes, les permis et le type de titre.
- Les deux pays prélèvent pour l'instant 4% sur un premier achat classique, mais le taux de la RTCN est temporaire jusqu'au 5 janvier 2027.
- Un contrat de £300 000 en RTCN donne droit à un titre de séjour de cinq ans ; la Turquie offre la résidence dès USD 200 000 et la citoyenneté dès USD 400 000.
- Les citoyens turcs qui achètent en RTCN ont des plafonds plus élevés et un barème plus bas, mais ont tout de même besoin d'une autorisation.
Questions fréquentes
Est-il moins cher d'acheter à Chypre du Nord ou en Turquie ?
Nos annonces à Chypre du Nord ont une médiane de GBP 175 000, et nos annonces turques affichées en livres sterling une médiane de GBP 565 000, mais la taille et la composition des échantillons diffèrent. Les droits de mutation sont actuellement de 4% sur un premier achat classique dans les deux pays, jusqu'au 5 janvier 2027 en RTCN.
Peut-on obtenir la citoyenneté en achetant un bien à Chypre du Nord ?
Nous n'avons trouvé aucune voie vers la citoyenneté par l'immobilier dans les règles de la RTCN que nous avons vérifiées ; un bien peut appuyer une demande de titre de séjour. En Turquie, des biens immobiliers de USD 400 000 conservés 3 ans peuvent mener à la citoyenneté.
Combien de biens un étranger peut-il acheter dans chaque pays ?
En RTCN, l'une de ces options : jusqu'à 3 appartements, 2 villas dans un complexe, une maison individuelle sur 3 300 m² au maximum, ou jusqu'à 1 338 m² de terrain. La Turquie ne fixe aucun nombre, seulement 30 hectares dans tout le pays et 10% des terrains privés d'un district.
Que deviennent les droits de mutation en RTCN après le 5 janvier 2027 ?
Le taux applicable à partir du 6 janvier 2027 n'avait pas été annoncé au 12 novembre 2026. Consultez le Journal officiel ou votre avocat avant de prévoir un transfert après cette date.
Les citoyens turcs ont-ils besoin d'une autorisation pour acheter en RTCN ?
Oui. Ils sont considérés comme étrangers et doivent obtenir une autorisation d'achat, même si leurs plafonds sont plus élevés (6 appartements ou 3 villas) et leur barème de droits plus bas.
Comparez les biens sur les deux marchés
Parcourez nos biens à Chypre du Nord et nos biens en Turquie, lisez nos autres guides par pays et contactez-nous pour voir quel marché correspond à votre projet.
Sources (vérifiées en novembre 2026)
- Bugün Kıbrıs : décret-loi n° 89/2026 sur l'acquisition de biens par les étrangers (en turc)
- Haber Kıbrıs : droits de mutation réduits du 7 octobre 2026 au 5 janvier 2027 (en turc)
- Landmark Properties : règles d'achat et frais en RTCN (en anglais)
- Tekce : frais d'achat à Chypre du Nord (en anglais)
- Bugün Kıbrıs : titre de séjour de cinq ans pour un bien de £300 000 (en turc)
- Cyprus Mail : peines de prison pour la vente de biens chypriotes grecs dans le nord (en anglais)
- Milliyet : le tapu harcı en 2026 (en turc)
- Bureau d'investissement de Konya : guide de l'acquisition immobilière par les étrangers en Turquie (en turc)
- Présidence de la gestion des migrations : pièces pour le titre de séjour de courte durée (en turc)
- Décision présidentielle n° 5554 sur le seuil de USD 400 000 pour la citoyenneté (en turc)
- Administration fiscale turque : imposition des plus-values immobilières (en turc)
- Loi n° 7464 sur la location touristique (en turc)
- Données des annonces en ligne de Keyholders International, 11 novembre 2026
Mise à jour : novembre 2026
Cette comparaison est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles de la RTCN sont temporaires et celles des deux pays évoluent : vérifiez la situation actuelle auprès d'un avocat qualifié dans le pays concerné avant d'agir.