Acheter à Dubaï ou en Turquie : le comparatif

En bref : la Turquie et Dubaï répondent à des objectifs différents. En Turquie, un bien immobilier d'au moins 400 000 USD, conservé trois ans, peut ouvrir la voie à la nationalité turque. À Dubaï, un bien d'au moins 2 millions AED permet d'obtenir un Golden Visa des Émirats de longue durée, qui confère un droit de résidence et non la nationalité. Les principaux droits d'acquisition s'élèvent à 4 % dans les deux cas. Les Émirats n'imposent pas les particuliers sur les loyers ni sur les plus-values de cession. La Turquie impose les revenus locatifs selon un barème progressif, ainsi que la plus-value sur un logement revendu dans les cinq ans.

Ce comparatif s'appuie sur des sources officielles vérifiées en novembre 2026. Nous proposons des biens sur les deux marchés et présentons donc les deux options selon les mêmes critères. Si vous envisagez aussi Chypre du Nord, consultez notre comparatif Chypre du Nord ou Turquie.

Quelle destination selon votre objectif : Turquie ou Dubaï ?

Un second passeport : la Turquie. Un bien immobilier d'au moins 400 000 USD peut vous rendre éligible à la nationalité turque. Un bien à Dubaï ne donne qu'un droit de résidence.
La résidence sans la nationalité : les deux. Dubaï propose le Golden Visa à partir de 2 millions AED. La Turquie accorde un permis de séjour de courte durée (ikamet) aux propriétaires d'un logement d'au moins 200 000 USD.
Des loyers sans impôt local sur le revenu : Dubaï. Les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu aux Émirats sur leurs loyers, mais une redevance de logement (housing fee) de 5 % est facturée via la DEWA, et votre pays de résidence peut imposer ces revenus. En Turquie, les revenus locatifs sont imposés de 15 % à 40 % pour 2026.
Un large choix de biens et de prix : dans notre propre portefeuille, la Turquie offre le choix le plus large, des villas côtières aux appartements en ville, et un prix d'entrée inférieur à celui de nos appartements à Dubaï (voir les chiffres de nos annonces plus bas).

Où les étrangers peuvent-ils acheter ?

Dubaï : les zones désignées en pleine propriété

Selon la loi de Dubaï n° 7 de 2006, la propriété est en principe réservée aux ressortissants des Émirats et des pays du CCG. Les non-Émiratis peuvent acquérir en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées par le souverain, comme Dubai Marina et Palm Jumeirah, et des décisions ultérieures en ont ajouté d'autres. Avant de réserver, faites confirmer par le Dubai Land Department (DLD) ou le promoteur que la parcelle se trouve en zone freehold. Notre guide pour acheter un bien à Dubaï détaille les zones et la procédure.

Turquie : presque tout le pays, avec des limites

Les particuliers étrangers achètent en vertu de l'article 35 de la loi sur le cadastre (n° 2644). La réciprocité n'est plus exigée ; la nationalité de l'acheteur doit en revanche figurer sur une liste fixée par le Président. Deux limites s'appliquent :

un particulier étranger ne peut détenir plus de 30 hectares dans tout le pays, ni plus de 10 % des terrains privés d'un même district ;
les terrains situés en zone militaire ou de sécurité nécessitent une autorisation de l'armée ou de la police provinciale ; hors de ces zones, l'autorisation est une formalité qui prend en général environ un mois, selon le guide Chambers Real Estate 2026.

Le transfert a lieu au bureau du cadastre (tapu). Consultez la procédure de transfert du tapu pour les étapes.

Nationalité ou Golden Visa : ce que donnent 400 000 USD et 2 millions AED

Turquie : la nationalité à partir de 400 000 USD

Depuis le 13 juin 2022, la voie immobilière vers la nationalité turque exige un bien d'une valeur d'au moins 400 000 USD (ou l'équivalent en devises). Les principales conditions, selon le règlement et les circulaires de l'administration du cadastre (TKGM), sont les suivantes :

une mention d'interdiction de vente (şerh) de 3 ans est inscrite au titre ;
le bien doit disposer d'un titre de copropriété (kat mülkiyeti) ou d'un titre de servitude de construction (kat irtifakı), ou être un terrain bâti ; les terrains nus et les champs ne sont plus acceptés ;
les devises doivent être vendues à une banque en Turquie avant le transfert, ce qu'attestent un certificat de conversion de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB) et un reçu bancaire ;
un rapport d'évaluation établi par un expert agréé par la SPK est exigé.

Selon des cabinets d'avocats citant le règlement, un bien sur plan peut aussi être éligible au moyen d'une promesse de vente notariée (satış vaadi sözleşmesi) d'au moins 400 000 USD portant la même mention de 3 ans. Votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans peuvent être inclus dans la demande, indiquent des cabinets d'avocats. Lisez notre guide sur la nationalité turque par investissement immobilier avant de vous engager.

Si vous cherchez la résidence plutôt qu'un passeport, un logement valant au moins 200 000 USD à la date de son acquisition peut justifier un permis de séjour de courte durée, à condition que vous y habitiez et ne le louiez pas. Certains quartiers sont fermés aux nouveaux résidents étrangers : vérifiez donc l'adresse au préalable. Voir le permis de séjour par l'achat immobilier.

Dubaï : le Golden Visa à partir de 2 millions AED

Le portail officiel des Émirats cite l'investissement immobilier d'au moins 2 millions AED parmi les voies d'accès au Golden Visa. C'est sur la durée que les sources officielles divergent :

l'autorité de l'immigration de Dubaï (GDRFA) et le DLD décrivent un permis de séjour de 10 ans renouvelable pour les propriétaires d'un bien à Dubaï d'au moins 2 millions AED ;
le portail fédéral u.ae (mis à jour le 28 juillet 2026) indique 5 ans pour les investissements immobiliers.

Faites confirmer la durée par la GDRFA ou le DLD lors de votre demande. Selon les conditions de la GDRFA et du DLD :

un bien hypothéqué est accepté, avec une lettre de non-objection de la banque ;
en copropriété, votre propre quote-part doit valoir au moins 2 millions AED ;
une inscription est portée sur le bien, qui ne peut pas être cédé pendant la durée du permis.

Le visa permet de parrainer votre conjoint et vos enfants et de séjourner hors des Émirats au-delà des six mois habituels. Les pages de service officielles ne traitent pas des biens sur plan : vérifiez donc l'éligibilité avant d'acheter sur plan en vue du visa. La GDRFA délivre aussi un permis de séjour aux propriétaires d'un logement achevé et habitable qu'ils détiennent seuls, sous réserve d'un revenu mensuel d'au moins 10 000 AED ou d'une preuve de solvabilité.

La différence essentielle : le Golden Visa est un droit de résidence que l'on renouvelle et qui dépend de la conservation du bien. La nationalité turque est une nationalité ; le bien doit être conservé pendant la période de 3 ans de la mention.

Frais d'achat comparés

Frais	Dubaï	Turquie
Droit de mutation principal	Frais DLD de 4 % du prix ; partagés à parts égales entre acheteur et vendeur selon la loi, sauf accord contraire	Droit de cadastre (tapu harcı) de 4 % du prix déclaré ; selon la loi, 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur
Achat sur plan	Les 4 % sont payés lors de l'enregistrement Oqood, et non de nouveau à la livraison	Le droit de cadastre est payé lors du transfert du titre au bureau du cadastre
Frais fixes	Frais d'enregistrement et du trustee office ; demandez le barème en vigueur au trustee office	Frais de fonds renouvelable (döner sermaye), plus un supplément forfaitaire pour les acheteurs étrangers, annoncé à 20 868 TL dans le barème 2026
TVA sur les logements	En général aucune : la première livraison d'un logement neuf est au taux zéro et les reventes sont exonérées	Logement neuf : 10 % jusqu'à 150 m² nets, 20 % à partir de 150 m² ; les étrangers non résidents peuvent en être exonérés lors d'une première vente sous conditions
Règles de paiement	Les paiements sur plan sont versés sur le compte séquestre (escrow) du projet	Devises vendues à une banque en Turquie, attestées par un DAB
Autres	Commission d'agence selon accord	Commission d'agence selon accord ; traducteur assermenté au cadastre si vous ne parlez pas turc

L'exonération de TVA turque exige qu'au moins 50 % du prix soit apporté en Turquie en devises avant la facture, le reste dans un délai de 1 an, et que le logement soit conservé au moins 1 an. Pour estimer le volet turc, utilisez notre calculateur des frais d'achat en Turquie. Notre comparatif des frais d'achat y ajoute Chypre du Nord, le Portugal, l'Espagne et le Royaume-Uni.

Protection sur plan : séquestre et Oqood ou promesse de vente

À Dubaï, une vente sur plan est enregistrée auprès du DLD via le système Oqood et vos paiements sont versés sur le compte séquestre du projet. Le guide Dubaï explique les deux.

En Turquie, un logement en construction porte généralement un titre de servitude de construction (kat irtifakı) ; le titre de copropriété complet (kat mülkiyeti) suit le permis d'habiter (iskân). Pour un achat en vue de la nationalité, un contrat sur plan doit être une promesse de vente notariée portant la mention de 3 ans. Dans tous les cas, faites vérifier le permis de construire, le type de titre et l'échéancier par un avocat indépendant avant de verser un acompte.

Charges courantes et imposition des loyers

Dubaï

Aucune taxe foncière annuelle ne figure parmi les impôts listés sur le portail officiel des Émirats.
Une redevance de logement de 5 % de la valeur locative annuelle est facturée via la DEWA (eau et électricité) ; les sources divergent sur la question de savoir si elle incombe au propriétaire ou au locataire d'un logement loué.
Les charges de copropriété sont fixées par immeuble ou par résidence.
Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des particuliers, et les revenus d'un bien détenu à titre personnel, sans licence, échappent à l'impôt sur les sociétés de 9 %.
La location saisonnière exige un permis du Department of Economy and Tourism de Dubaï.

Turquie

La taxe foncière annuelle (emlak vergisi) sur un logement est de 0,1 % de sa valeur fiscale, ou de 0,2 % dans les municipalités métropolitaines.
Les logements dont la valeur fiscale du bâti dépasse 17 711 000 TL paient pour 2026 une taxe sur les logements de grande valeur (değerli konut vergisi).
L'assurance tremblement de terre DASK est obligatoire pour les immeubles d'habitation.
Les revenus locatifs sont imposés en 2026 selon le barème progressif, de 15 % sur un revenu imposable jusqu'à 190 000 TL à 40 % au-delà de 5 300 000 TL.
Louer un logement pour 100 jours ou moins à la fois nécessite un permis de location touristique du ministère de la Culture et du Tourisme, en vertu de la loi n° 7464.

Pour plus de détails, voir les impôts des propriétaires en Turquie et la location d'un bien en Turquie. Dans les deux pays, votre pays de résidence peut aussi imposer les loyers.

Revente et plus-values

Dubaï : les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur une plus-value, et la vente d'un bien détenu à titre personnel, sans licence, échappe à l'impôt sur les sociétés. Les frais DLD de 4 % s'appliquent à la nouvelle vente. Si le logement sert de base à un Golden Visa, sa vente a des conséquences sur le visa, car le bien doit être conservé pendant la durée du permis.

Turquie : une plus-value n'est imposable que si vous vendez dans les 5 ans suivant la date d'inscription au cadastre. Pour 2026 :

le prix d'acquisition est indexé sur l'indice des prix à la production (Yİ-ÜFE) lorsque celui-ci a augmenté de 10 % ou plus ;
les premiers 150 000 TL de plus-values totales de l'année sont exonérés ;
le reste est imposé au barème progressif de 15 % à 40 % ;
un vendeur non résident dépose une déclaration spéciale dans les 15 jours suivant la vente.

Un bien acquis pour la nationalité ne peut pas non plus être vendu pendant la mention de 3 ans. Notre guide du vendeur explique comment calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente en Turquie.

Prix et offre : ce que montrent nos annonces

Au 11 novembre 2026, nos annonces en ligne présentent :

Dubaï : 9 biens, tous des appartements, affichés en livres sterling de 584 000 GBP à environ 6,4 millions GBP ; 3 d'entre eux sont signalés comme biens éligibles au Golden Visa, à partir de 668 000 GBP. Découvrez nos biens à Dubaï.
Turquie : environ 260 biens, dont plus de 100 à Fethiye (prix en livres à partir de 172 000 GBP), environ 80 à Bodrum (prix en euros à partir de 250 000 EUR) et près de 30 à Istanbul (prix en dollars à partir de 170 000 USD). Découvrez nos biens en Turquie, ou allez directement à Fethiye, Bodrum ou Istanbul.

Ces chiffres décrivent notre propre portefeuille à cette date, et non l'ensemble du marché.

Liste de contrôle avant de choisir

Objectif : déterminez si vous cherchez la nationalité, la résidence, des revenus locatifs ou une résidence de vacances.
Éligibilité : vérifiez que votre nationalité peut acheter en Turquie et que la parcelle à Dubaï est en zone freehold.
Conditions du visa : faites confirmer la durée du Golden Visa par la GDRFA ou le DLD, ou les conditions de naturalisation par un avocat turc.
Coût total : additionnez pour chaque option les 4 % de droits, les frais fixes, la TVA et la commission d'agence.
Impôts dans votre pays : demandez à un conseiller fiscal comment votre pays impose les loyers et plus-values perçus à l'étranger.
Achat sur plan : vérifiez à Dubaï le séquestre et l'enregistrement Oqood, en Turquie le permis, le type de titre et le contrat.

Questions fréquentes

Acheter un bien à Dubaï donne-t-il la nationalité ?

Non. Un bien d'au moins 2 millions AED permet d'obtenir le Golden Visa, un visa de résidence de longue durée. La voie immobilière turque, à partir de 400 000 USD, mène à la nationalité.

Le Golden Visa de Dubaï par l'immobilier vaut-il 5 ou 10 ans ?

Les sources officielles divergent. La GDRFA et le DLD décrivent un permis de 10 ans renouvelable, tandis que le portail fédéral u.ae indique 5 ans pour les investissements immobiliers. Faites confirmer la durée lors de votre demande.

Les frais d'achat sont-ils plus élevés en Turquie ou à Dubaï ?

Le droit principal est de 4 % dans les deux cas. La Turquie ajoute les frais de fonds renouvelable et, sur de nombreux logements neufs, la TVA si vous n'êtes pas exonéré ; Dubaï ajoute des frais d'enregistrement et du trustee office.

Paie-t-on des impôts sur les loyers à Dubaï ou en Turquie ?

À Dubaï, les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur les loyers, mais une redevance de logement (housing fee) de 5 % est facturée via la DEWA. En Turquie, les revenus locatifs sont imposés de 15 % à 40 % pour 2026.

Puis-je revendre mon bien acquis pour la nationalité turque ?

Pas pendant la mention de 3 ans. Ensuite, une vente intervenant dans les 5 ans suivant la date du tapu est soumise à l'impôt sur la plus-value.

Prochaines étapes

Comparez les biens en Turquie et à Dubaï, découvrez nos opportunités d'investissement, lisez nos autres guides par pays ou contactez-nous pour discuter des deux options.

Sources (vérifiées en novembre 2026)

Mis à jour : novembre 2026

Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration ; les règles et les frais évoluent, vérifiez donc la situation actuelle auprès de l'autorité compétente et d'un conseiller qualifié avant d'agir.

Dubaï ou Turquie ? Acheter un bien immobilier à l'étranger, le comparatif (2026)