Dubai oder Türkei: Immobilie kaufen im Vergleich 2026

Kurz gesagt: Die Türkei und Dubai passen zu unterschiedlichen Zielen. In der Türkei kann eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 USD, die drei Jahre gehalten wird, zur türkischen Staatsbürgerschaft führen. In Dubai berechtigt eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Mio. AED zu einem langfristigen Golden Visa der VAE, das ein Aufenthaltsrecht, aber keine Staatsbürgerschaft verleiht. Die wichtigste Erwerbsgebühr beträgt an beiden Orten 4 %. Die VAE besteuern Privatpersonen weder auf Mieteinnahmen noch auf Veräußerungsgewinne. Die Türkei besteuert Mieteinnahmen progressiv und den Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung innerhalb von fünf Jahren.

Dieser Vergleich beruht auf amtlichen Quellen, Stand November 2026. Wir bieten Immobilien in beiden Märkten an und stellen daher beide Seiten nach denselben Maßstäben dar. Wenn Sie auch Nordzypern in Betracht ziehen, lesen Sie unseren Vergleich Nordzypern oder Türkei.

Was passt zu Ihrem Ziel: Türkei oder Dubai?

Ein zweiter Pass: die Türkei. Immobilien im Wert von mindestens 400.000 USD können Sie für die türkische Staatsbürgerschaft qualifizieren. Eine Immobilie in Dubai verschafft nur ein Aufenthaltsrecht.
Aufenthalt ohne Staatsbürgerschaft: beide. Dubai bietet das Golden Visa ab 2 Mio. AED. Die Türkei erteilt Eigentümern einer Wohnung im Wert von mindestens 200.000 USD eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (ikamet).
Mieteinnahmen ohne lokale Einkommensteuer: Dubai. Privatpersonen zahlen in den VAE keine Einkommensteuer auf Mieten, doch über die DEWA-Rechnung wird eine Wohngebühr von 5 % erhoben, und Ihr Heimatland kann die Einnahmen besteuern. In der Türkei werden Mieteinnahmen für 2026 mit 15 % bis 40 % besteuert.
Große Auswahl an Objekten und Preisen: In unserem eigenen Bestand bietet die Türkei die größere Auswahl, von Küstenvillen bis zu Stadtwohnungen, und einen niedrigeren Einstiegspreis als unsere Wohnungen in Dubai (siehe die Angebotszahlen unten).

Wo dürfen Ausländer kaufen?

Dubai: ausgewiesene Freehold-Gebiete

Nach dem Dubai-Gesetz Nr. 7 von 2006 ist Eigentum grundsätzlich Staatsangehörigen der VAE und der GCC-Staaten vorbehalten. Nicht-Emiratis können in vom Herrscher ausgewiesenen Gebieten wie Dubai Marina und Palm Jumeirah Volleigentum (Freehold) erwerben; spätere Beschlüsse haben weitere Flächen hinzugefügt. Lassen Sie sich vor einer Reservierung vom Dubai Land Department (DLD) oder vom Bauträger bestätigen, dass das Grundstück in einem Freehold-Gebiet liegt. Unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Dubai erklärt die Gebiete und den Ablauf im Detail.

Türkei: fast das ganze Land, mit Grenzen

Ausländische Privatpersonen erwerben nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Nr. 2644). Gegenseitigkeit wird nicht mehr verlangt; stattdessen muss die Staatsangehörigkeit des Käufers auf einer vom Präsidenten festgelegten Liste stehen. Zwei Grenzen gelten:

eine ausländische Privatperson darf landesweit höchstens 30 Hektar besitzen und in keinem Landkreis mehr als 10 % der privat nutzbaren Fläche;
Grundstücke in militärischen Sperr- oder Sicherheitszonen brauchen eine Freigabe durch das Militär oder die Provinzpolizei; außerhalb dieser Zonen ist die Genehmigung Routine und dauert laut dem Leitfaden Chambers Real Estate 2026 meist etwa einen Monat.

Die Übertragung selbst erfolgt beim Grundbuchamt (Tapu). Die Schritte beschreibt unser Beitrag zum Tapu-Übertragungsverfahren.

Staatsbürgerschaft oder Golden Visa: Was bringen 400.000 USD und 2 Mio. AED?

Türkei: Staatsbürgerschaft ab 400.000 USD

Seit dem 13. Juni 2022 setzt der Weg zur türkischen Staatsbürgerschaft über Immobilien einen Wert von mindestens 400.000 USD (oder den Gegenwert in Fremdwährung) voraus. Die wichtigsten Bedingungen nach der Verordnung und den Rundschreiben der Grundbuchbehörde (TKGM) sind:

im Grundbuch wird ein Veräußerungsverbot (şerh) für 3 Jahre eingetragen;
die Immobilie braucht einen Wohnungseigentumstitel (kat mülkiyeti) oder einen Bauanwartschaftstitel (kat irtifakı) oder muss ein bebautes Grundstück sein; unbebautes Land und Äcker zählen nicht mehr;
die Fremdwährung muss vor der Übertragung an eine Bank in der Türkei verkauft werden, belegt durch eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, DAB) und einen Bankbeleg;
ein Wertgutachten eines SPK-lizenzierten Gutachters ist erforderlich.

Laut Kanzleien, die sich auf die Verordnung berufen, können auch Neubauprojekte über einen notariellen Kaufversprechensvertrag (satış vaadi sözleşmesi) von mindestens 400.000 USD mit demselben 3-jährigen Vermerk qualifizieren. Ihr Ehepartner und Ihre Kinder unter 18 Jahren können nach Angaben von Kanzleien in den Antrag einbezogen werden. Lesen Sie vor einer Entscheidung unseren Ratgeber zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.

Wenn Sie ein Aufenthaltsrecht statt eines Passes suchen, kann eine Wohnung, die beim Erwerb mindestens 200.000 USD wert war, eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis begründen, sofern Sie selbst darin wohnen und sie nicht vermieten. Manche Stadtviertel sind für neue ausländische Einwohner gesperrt; prüfen Sie die Adresse daher vorab. Siehe Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz.

Dubai: Golden Visa ab 2 Mio. AED

Das offizielle Regierungsportal der VAE führt Immobilieninvestitionen ab 2 Mio. AED als Weg zum Golden Visa. Bei der Laufzeit weichen die amtlichen Quellen voneinander ab:

die Einwanderungsbehörde Dubais (GDRFA) und das DLD beschreiben eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für 10 Jahre für Eigentümer von Immobilien in Dubai im Wert von mindestens 2 Mio. AED;
das föderale Portal u.ae (aktualisiert am 28. Juli 2026) nennt 5 Jahre für Immobilieninvestitionen.

Lassen Sie sich die Laufzeit bei der Antragstellung von der GDRFA oder dem DLD bestätigen. Nach den Bedingungen von GDRFA und DLD gilt:

finanzierte Immobilien werden mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank akzeptiert;
bei Miteigentum muss Ihr eigener Anteil mindestens 2 Mio. AED wert sein;
auf die Immobilie wird ein Sperrvermerk eingetragen, und sie darf während der Laufzeit der Erlaubnis nicht veräußert werden.

Das Visum erlaubt es, Ehepartner und Kinder nachzuholen und sich länger als die üblichen sechs Monate außerhalb der VAE aufzuhalten. Die amtlichen Serviceseiten äußern sich nicht zu Off-Plan-Objekten; prüfen Sie die Berechtigung also vorab, wenn Sie mit Blick auf das Visum vom Plan kaufen. Die GDRFA erteilt außerdem Eigentümern einer fertigen, bewohnbaren Immobilie in ihrem Alleineigentum eine Aufenthaltserlaubnis, sofern sie ein Monatseinkommen von mindestens 10.000 AED oder ausreichende finanzielle Mittel nachweisen.

Der entscheidende Unterschied: Das Golden Visa ist ein Aufenthaltsrecht, das verlängert wird und vom Halten der qualifizierenden Immobilie abhängt. Die türkische Staatsbürgerschaft ist eine Staatsangehörigkeit; die Immobilie muss für die 3-jährige Sperrfrist gehalten werden.

Erwerbsnebenkosten im Vergleich

Kosten	Dubai	Türkei
Hauptgebühr für die Übertragung	DLD-Gebühr von 4 % des Preises; gesetzlich zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen, sofern nichts anderes vereinbart ist	Grundbuchgebühr (tapu harcı) von 4 % des erklärten Preises; gesetzlich 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer
Off-Plan	Die 4 % werden bei der Oqood-Registrierung gezahlt, bei Übergabe nicht erneut	Die Grundbuchgebühr wird bei der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt fällig
Feste Gebühren	Registrierungs- und Trustee-Office-Gebühren; fragen Sie das Trustee Office nach dem aktuellen Tarif	Umlaufmittelgebühr (döner sermaye) und eine pauschale Zusatzgebühr für ausländische Käufer, laut Tarif 2026 mit 20.868 TL angegeben
Mehrwertsteuer auf Wohnungen	In der Regel keine: die erste Lieferung eines Neubaus ist nullbesteuert, Weiterverkäufe sind befreit	Neubau: 10 % bis 150 m² netto, 20 % ab 150 m²; nicht ansässige Ausländer können beim Erstverkauf unter Bedingungen befreit sein
Zahlungsregeln	Off-Plan-Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts	Fremdwährung wird an eine Bank in der Türkei verkauft und mit einer DAB belegt
Sonstiges	Maklerprovision nach Vereinbarung	Maklerprovision nach Vereinbarung; vereidigter Dolmetscher beim Grundbuchamt, wenn Sie kein Türkisch sprechen

Für die türkische Mehrwertsteuerbefreiung müssen mindestens 50 % des Preises vor der Rechnungsstellung in Fremdwährung in die Türkei gebracht werden, der Rest innerhalb von 1 Jahr, und die Wohnung muss mindestens 1 Jahr gehalten werden. Für die türkische Seite hilft unser Kaufnebenkostenrechner für die Türkei. Unser Kaufnebenkosten-Vergleich ergänzt das Bild um Nordzypern, Portugal, Spanien und das Vereinigte Königreich.

Schutz beim Kauf vom Plan: Escrow und Oqood oder Kaufversprechensvertrag

In Dubai wird ein Off-Plan-Kauf über das Oqood-System beim DLD registriert, und Ihre Zahlungen fließen auf das Treuhandkonto des Projekts. Der Dubai-Ratgeber erklärt beides.

In der Türkei hat eine Wohnung im Bau meist einen Bauanwartschaftstitel (kat irtifakı); der volle Wohnungseigentumstitel (kat mülkiyeti) folgt nach der Nutzungsgenehmigung (iskân). Für einen Kauf zur Einbürgerung muss ein Off-Plan-Vertrag ein notarieller Kaufversprechensvertrag mit dem 3-jährigen Vermerk sein. In jedem Fall sollten Sie Baugenehmigung, Titelart und Zahlungsplan von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Laufende Kosten und Steuern auf Mieteinnahmen

Dubai

Unter den auf dem Regierungsportal der VAE aufgeführten Steuern findet sich keine jährliche Grundsteuer.
Eine Wohngebühr von 5 % des jährlichen Mietwerts wird über die DEWA-Rechnung (Wasser und Strom) erhoben; ob bei einer vermieteten Wohnung Eigentümer oder Mieter sie trägt, wird in den Quellen unterschiedlich dargestellt.
Servicegebühren werden je Gebäude oder Wohnanlage festgelegt.
Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Privatpersonen, und Einkünfte aus privat und ohne Lizenz gehaltenen Immobilien fallen nicht unter die Körperschaftsteuer von 9 %.
Ferienvermietung braucht eine Genehmigung des Department of Economy and Tourism in Dubai.

Türkei

Die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi) auf eine Wohnung beträgt 0,1 % des Steuerwerts, in Großstadtgemeinden 0,2 %.
Wohnungen mit einem Gebäudesteuerwert über 17.711.000 TL zahlen für 2026 die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien (değerli konut vergisi).
Die Erdbebenversicherung DASK ist für Wohngebäude Pflicht.
Mieteinnahmen werden 2026 progressiv besteuert, von 15 % auf ein zu versteuerndes Einkommen bis 190.000 TL bis zu 40 % über 5.300.000 TL.
Wer eine Wohnung jeweils für 100 Tage oder weniger vermietet, braucht nach dem Gesetz Nr. 7464 eine Genehmigung für touristische Vermietung vom Ministerium für Kultur und Tourismus.

Einzelheiten finden Sie unter Immobiliensteuern in der Türkei für Eigentümer und Vermietung von Immobilien in der Türkei. In beiden Fällen kann auch Ihr Heimatland die Mieteinnahmen besteuern.

Verkauf und Veräußerungsgewinne

Dubai: Privatpersonen zahlen keine Einkommensteuer auf einen Gewinn, und der Verkauf privat und ohne Lizenz gehaltener Immobilien fällt nicht unter die Körperschaftsteuer. Beim neuen Verkauf fällt die DLD-Gebühr von 4 % an. Dient die Wohnung als Grundlage für ein Golden Visa, wirkt sich ein Verkauf auf das Visum aus, da die Immobilie während der Laufzeit der Erlaubnis gehalten werden muss.

Türkei: Ein Gewinn ist nur steuerpflichtig, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung im Grundbuch verkaufen. Für 2026 gilt:

die Anschaffungskosten werden mit dem Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) indexiert, wenn dieser um 10 % oder mehr gestiegen ist;
die ersten 150.000 TL der Gesamtgewinne im Jahr sind steuerfrei;
der Rest wird progressiv mit 15 % bis 40 % besteuert;
ein nicht ansässiger Verkäufer gibt innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf eine gesonderte Steuererklärung ab.

Eine Einbürgerungsimmobilie kann zudem während des 3-jährigen Vermerks nicht verkauft werden. Unser Verkäuferratgeber erklärt, wie Sie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn in der Türkei berechnen.

Preise und Bestand: Was unsere Angebote zeigen

Stand 11. November 2026 zeigen unsere aktiven Angebote:

Dubai: 9 Objekte, alles Wohnungen, in Pfund Sterling ausgepreist von 584.000 GBP bis etwa 6,4 Mio. GBP; 3 davon sind als Golden-Visa-Immobilien gekennzeichnet, ab 668.000 GBP. Sehen Sie sich unsere Immobilien in Dubai an.
Türkei: rund 260 Objekte, darunter mehr als 100 in Fethiye (Preise in Pfund ab 172.000 GBP), rund 80 in Bodrum (Preise in Euro ab 250.000 EUR) und knapp 30 in Istanbul (Preise in Dollar ab 170.000 USD). Sehen Sie sich unsere Immobilien in der Türkei an oder gehen Sie direkt zu Fethiye, Bodrum oder Istanbul.

Diese Zahlen beschreiben unseren eigenen Bestand zu diesem Datum, nicht den Gesamtmarkt.

Checkliste vor der Entscheidung

Ziel: Klären Sie, ob Sie Staatsbürgerschaft, Aufenthalt, Mieteinnahmen oder ein Ferienhaus suchen.
Berechtigung: Prüfen Sie, ob Ihre Staatsangehörigkeit in der Türkei kaufen darf und ob das Grundstück in Dubai in einem Freehold-Gebiet liegt.
Visabedingungen: Lassen Sie sich die Laufzeit des Golden Visa von der GDRFA oder dem DLD bestätigen, bzw. die Einbürgerungsbedingungen von einem türkischen Anwalt.
Gesamtkosten: Addieren Sie für jede Option die Gebühr von 4 %, feste Gebühren, Mehrwertsteuer und Maklerprovision.
Steuern im Heimatland: Fragen Sie einen Steuerberater, wie Ihr Heimatland ausländische Mieten und Gewinne besteuert.
Kauf vom Plan: Prüfen Sie in Dubai Escrow und Oqood-Registrierung, in der Türkei Genehmigung, Titelart und Vertrag.

Häufige Fragen

Bekommt man durch einen Immobilienkauf in Dubai die Staatsbürgerschaft?

Nein. Eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Mio. AED berechtigt zum Golden Visa, einem langfristigen Aufenthaltsvisum. Der türkische Immobilienweg ab 400.000 USD führt zur Staatsbürgerschaft.

Gilt das Dubai Golden Visa für Immobilien 5 oder 10 Jahre?

Die amtlichen Quellen weichen ab. GDRFA und DLD beschreiben eine verlängerbare Erlaubnis für 10 Jahre, das föderale Portal u.ae nennt 5 Jahre für Immobilieninvestitionen. Lassen Sie sich die Laufzeit bei der Antragstellung bestätigen.

Sind die Kaufnebenkosten in der Türkei oder in Dubai höher?

Die Hauptgebühr beträgt in beiden Fällen 4 %. In der Türkei kommen die Umlaufmittelgebühr und bei vielen Neubauten die Mehrwertsteuer hinzu, sofern Sie nicht befreit sind; in Dubai Registrierungs- und Trustee-Office-Gebühren.

Zahle ich in Dubai oder in der Türkei Steuern auf Mieteinnahmen?

In Dubai zahlen Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieten, doch über die DEWA-Rechnung wird eine Wohngebühr von 5 % erhoben. In der Türkei werden Mieteinnahmen für 2026 mit 15 % bis 40 % besteuert.

Kann ich meine Einbürgerungsimmobilie in der Türkei verkaufen?

Nicht während des 3-jährigen Vermerks. Danach unterliegt ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Grundbuchdatum der Steuer auf Veräußerungsgewinne.

Nächste Schritte

Vergleichen Sie Immobilien in der Türkei und in Dubai, sehen Sie sich unsere Investitionsmöglichkeiten an, lesen Sie unsere weiteren Länderratgeber oder kontaktieren Sie uns, um beide Optionen zu besprechen.

Quellen (geprüft im November 2026)

Aktualisiert: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung; Regeln und Gebühren ändern sich, prüfen Sie daher den aktuellen Stand bei der zuständigen Behörde und mit einem qualifizierten Berater, bevor Sie handeln.

Dubai oder Türkei? Immobilienkauf für Ausländer im Vergleich (2026)