Dubai mi Türkiye mi? Gayrimenkul Yatırımı Karşılaştırması

Kısaca: Türkiye ve Dubai farklı hedeflere hitap ediyor. Türkiye'de en az 400.000 USD değerinde ve üç yıl elde tutulan bir gayrimenkul, Türk vatandaşlığına giden yolu açabiliyor. Dubai'de ise en az 2 milyon AED değerindeki bir mülk, uzun süreli BAE Golden Visa'sına dayanak oluyor; bu vize vatandaşlık değil, oturma hakkı sağlıyor. Ana alım harcı her iki yerde de %4. BAE, bireylerin kira gelirini ve satış kazancını vergilendirmiyor. Türkiye ise kira gelirini artan oranlı tarifeyle, beş yıl içinde satılan konutun kazancını da değer artış kazancı olarak vergilendiriyor.

Bu karşılaştırma, Kasım 2026 itibarıyla kontrol edilen resmî kaynaklara dayanıyor. Her iki pazarda da ilanlarımız olduğu için iki tarafı aynı ölçütlerle ele alıyoruz. Kuzey Kıbrıs'ı da değerlendiriyorsanız Kuzey Kıbrıs ve Türkiye karşılaştırmamıza bakın.

Hangisi hedefinize uygun: Türkiye mi, Dubai mi?

İkinci pasaport: Türkiye. En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul, Türk vatandaşlığına hak kazandırabilir. Dubai'deki mülk yalnızca oturma hakkı verir.
Vatandaşlık olmadan oturma hakkı: ikisi de. Dubai, 2 milyon AED'den başlayan Golden Visa sunuyor. Türkiye, en az 200.000 USD değerinde konut sahibi olan yabancılara kısa dönem ikamet izni veriyor.
Yerel gelir vergisi olmayan kira geliri: Dubai. Bireyler kira için BAE'de gelir vergisi ödemiyor; ancak DEWA faturasıyla %5 konut ücreti tahsil ediliyor ve kendi ülkeniz bu geliri vergilendirebilir. Türkiye'de kira geliri 2026 için %15 ile %40 arasında vergilendiriliyor.
Geniş konut ve fiyat seçeneği: Kendi portföyümüzde Türkiye, sahil villalarından şehir dairelerine daha geniş bir seçenek ve Dubai dairelerimizden daha düşük bir başlangıç fiyatı sunuyor (aşağıdaki ilan rakamlarına bakın).

Yabancılar nerede mülk alabilir?

Dubai: belirlenmiş tam mülkiyet (freehold) bölgeleri

2006 tarihli ve 7 sayılı Dubai Kanunu'na göre mülkiyet kural olarak BAE ve Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) vatandaşlarına ayrılmıştır. BAE vatandaşı olmayanlar, Dubai Marina ve Palm Jumeirah gibi Emir tarafından belirlenen bölgelerde tam mülkiyet edinebilir; sonraki kararlarla bu bölgelere yeni alanlar eklenmiştir. Rezervasyondan önce, parselin freehold bölgede olduğunu Dubai Tapu Dairesi (DLD) veya geliştiriciyle teyit edin. Dubai'de mülk alma rehberimiz bölgeleri ve süreci ayrıntılı anlatıyor.

Türkiye: ülkenin büyük bölümü, bazı sınırlarla

Yabancı gerçek kişiler, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre mülk edinir. Karşılıklılık şartı artık aranmıyor; bunun yerine alıcının uyruğu, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen listede olmalıdır. İki sınır geçerlidir:

bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar ve herhangi bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın en fazla %10'unu edinebilir;
askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar için askerî makamların veya il emniyetinin izni gerekir; Chambers Real Estate 2026 rehberine göre bu bölgeler dışında onay rutin bir işlemdir ve genellikle yaklaşık bir ay sürer.

Devir işlemi tapu müdürlüğünde yapılır. Adımlar için tapu devir süreci rehberine bakın.

Vatandaşlık mı, Golden Visa mı: 400.000 USD ve 2 milyon AED size ne sağlar?

Türkiye: 400.000 USD'den vatandaşlık

13 Haziran 2022'den bu yana gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı için en az 400.000 USD (veya karşılığı döviz) değerinde mülk gerekiyor. Yönetmelik ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) genelgelerine göre başlıca şartlar şunlardır:

tapuya 3 yıl satılmayacağına dair şerh konur;
taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapulu olması ya da üzerinde yapı bulunan arsa olması gerekir; boş arsa ve tarlalar artık kabul edilmiyor;
döviz, devirden önce Türkiye'deki bir bankaya satılmalı ve bu durum Döviz Alım Belgesi (DAB) ile banka dekontuyla belgelenmelidir;
SPK lisanslı bir değerleme uzmanının hazırladığı değerleme raporu gerekir.

Yönetmeliğe atıf yapan hukuk bürolarına göre, projeden alınan konutlar da aynı 3 yıllık şerhi taşıyan ve en az 400.000 USD tutarındaki noter onaylı satış vaadi sözleşmesiyle kapsama girebiliyor. Hukuk bürolarının aktardığına göre eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız da başvuruya dahil edilebilir. Karar vermeden önce gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı rehberimizi okuyun.

Pasaport yerine oturma hakkı istiyorsanız, edinildiği tarihte en az 200.000 USD değerinde olan bir konut, içinde oturmanız ve kiraya vermemeniz şartıyla kısa dönem ikamet iznine dayanak olabilir. Bazı mahalleler yeni yabancı ikametine kapalıdır; adresi önceden kontrol edin. Mülk yoluyla ikamet izni rehberine bakın.

Dubai: 2 milyon AED'den Golden Visa

BAE'nin resmî portalı, gayrimenkul yatırımını en az 2 milyon AED ile Golden Visa yolları arasında sayıyor. Resmî kaynakların ayrıştığı nokta ise vizenin süresi:

Dubai göç idaresi (GDRFA) ve DLD, en az 2 milyon AED değerinde Dubai mülkü sahipleri için 10 yıllık, yenilenebilir oturma izni tanımlıyor;
federal portal u.ae (28 Temmuz 2026'da güncellendi) gayrimenkul yatırımları için 5 yıl gösteriyor.

Başvuru sırasında süreyi GDRFA veya DLD ile teyit edin. GDRFA ve DLD şartlarına göre:

ipotekli mülk, bankadan alınacak itirazsızlık yazısıyla kabul ediliyor;
ortak mülkiyette sizin payınızın tek başına en az 2 milyon AED değerinde olması gerekiyor;
mülke şerh konuyor ve izin süresi boyunca mülk elden çıkarılamıyor.

Vize, eşinize ve çocuklarınıza sponsor olmanıza ve BAE dışında olağan altı aylık süreden daha uzun kalmanıza imkân tanıyor. Resmî hizmet sayfaları projeden (off-plan) alınan konutlara değinmiyor; vizeyi hedefleyerek proje aşamasında alım yapacaksanız uygunluğu önceden kontrol edin. GDRFA ayrıca tamamlanmış, oturulabilir ve tamamen kendisine ait konutu olan kişilere, aylık en az 10.000 AED gelir ya da mali yeterlilik kanıtı şartıyla oturma izni veriyor.

Temel fark: Golden Visa, yenilenen ve vizeye esas mülkü elde tutmanıza bağlı bir oturma hakkıdır. Türk vatandaşlığı ise bir uyrukluktur; mülkün 3 yıllık şerh süresi boyunca elde tutulması gerekir.

Alım masrafları karşılaştırması

Masraf	Dubai	Türkiye
Ana devir harcı	Fiyatın %4'ü oranında DLD harcı; aksi kararlaştırılmadıkça yasa gereği alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır	Beyan edilen bedelin %4'ü oranında tapu harcı; yasa gereği %2 alıcıdan, %2 satıcıdan
Projeden alım	%4, Oqood kaydında ödenir; teslimde yeniden alınmaz	Tapu harcı, tapu müdürlüğünde devir yapılırken ödenir
Sabit masraflar	Tescil ve tapu işlem merkezi (trustee) ücretleri; güncel tarifeyi trustee ofisinden isteyin	Döner sermaye ücreti ve yabancı alıcılar için 2026 tarifesinde 20.868 TL olarak bildirilen ek sabit ücret
Konutta KDV	Genellikle yok: yeni konutun ilk teslimi sıfır oranlı, ikinci el satışlar istisna	Yeni konut: 150 m² net alana kadar %10, 150 m² ve üzeri %20; Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılar şartları sağlarsa ilk teslimde istisnadan yararlanabilir
Ödeme kuralları	Projeden alımlarda ödemeler projenin emanet (escrow) hesabına yatırılır	Döviz Türkiye'deki bir bankaya satılır ve DAB ile belgelenir
Diğer	Anlaşılan emlakçı komisyonu	Anlaşılan emlakçı komisyonu; Türkçe bilmeyen alıcı için tapuda yeminli tercüman

KDV istisnası için bedelin en az %50'sinin fatura tarihinden önce, kalanının ise 1 yıl içinde döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve konutun en az 1 yıl elde tutulması gerekir. Türkiye tarafını hesaplamak için Türkiye alım masrafları hesaplayıcımızı kullanın. Alım masrafları karşılaştırmamız tabloya Kuzey Kıbrıs, Portekiz, İspanya ve Birleşik Krallık'ı da ekler.

Projeden alımda güvence: escrow ve Oqood ya da satış vaadi sözleşmesi

Dubai'de projeden yapılan satış, Oqood sistemi üzerinden DLD'ye tescil edilir ve ödemeleriniz projenin emanet hesabına yatırılır. Dubai rehberi her ikisini de açıklıyor.

Türkiye'de inşaatı süren bir konut genellikle kat irtifakı tapusuyla satılır; kat mülkiyeti iskândan sonra kurulur. Vatandaşlık amaçlı alımlarda projeden yapılan sözleşmenin, 3 yıllık şerhi taşıyan noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi olması gerekir. Her iki durumda da kapora ödemeden önce yapı ruhsatını, tapu türünü ve ödeme planını bağımsız bir avukatla kontrol edin.

İşletme giderleri ve kira gelirinin vergilendirilmesi

Dubai

BAE devlet portalında listelenen vergiler arasında yıllık emlak vergisi yer almıyor.
Yıllık kira değerinin %5'i oranındaki konut ücreti DEWA (su ve elektrik) faturasıyla tahsil ediliyor; kiradaki bir konutta bu ücreti mal sahibinin mi kiracının mı üstlendiği konusunda kaynaklar farklı bilgi veriyor.
Aidatlar (service charge) bina veya site bazında belirleniyor.
BAE bireylerden gelir vergisi almıyor; kişisel olarak ve lisans gerektirmeden elde tutulan gayrimenkulden elde edilen gelir %9'luk kurumlar vergisi kapsamı dışında.
Tatil amaçlı kiralama için Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi'nden izin gerekiyor.

Türkiye

Konutlarda yıllık emlak vergisi, vergi değerinin %0,1'i; büyükşehir belediyesi sınırları içinde %0,2'sidir.
Bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar 2026 için değerli konut vergisi öder.
Konut binaları için DASK deprem sigortası zorunludur.
Kira geliri 2026'da artan oranlı tarifeyle vergilendirilir: 190.000 TL'ye kadar matrah için %15'ten 5.300.000 TL'nin üzeri için %40'a kadar.
Bir konutu tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralamak, 7464 sayılı Kanun uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm amaçlı kiralama izni gerektirir.

Ayrıntılar için Türkiye'de mülk sahiplerinin vergileri ve Türkiye'de mülk kiraya verme rehberlerine bakın. Her iki ülkede de yaşadığınız ülke kira gelirini ayrıca vergilendirebilir.

Satış ve değer artış kazancı

Dubai: Bireyler satış kazancı için gelir vergisi ödemez; kişisel olarak ve lisans gerektirmeden elde tutulan gayrimenkulün satışı kurumlar vergisi kapsamı dışındadır. Yeni satışta %4'lük DLD harcı uygulanır. Konut bir Golden Visa'ya dayanak oluyorsa, mülkün izin süresi boyunca elde tutulması gerektiğinden satış vizeyi etkiler.

Türkiye: Kazanç yalnızca tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılırsa vergilendirilir. 2026 için:

alış bedeli, artış %10 veya üzerindeyse Yİ-ÜFE ile endekslenir;
yıl içindeki toplam kazancın ilk 150.000 TL'si istisnadır;
kalan kısım %15 ile %40 arasındaki artan oranlı tarifeyle vergilendirilir;
Türkiye'de yerleşik olmayan satıcı, satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname verir.

Vatandaşlık için alınan mülk ayrıca 3 yıllık şerh süresi boyunca satılamaz. Satıcı rehberimiz Türkiye'deki satışta değer artış kazancı vergisinin nasıl hesaplanacağını anlatıyor.

Fiyatlar ve portföy: ilanlarımız ne gösteriyor?

11 Kasım 2026 itibarıyla yayındaki ilanlarımız:

Dubai: tamamı daire olan 9 konut; sterlin cinsinden 584.000 GBP'den yaklaşık 6,4 milyon GBP'ye kadar; bunların 3'ü Golden Visa'ya uygun mülk olarak işaretli ve 668.000 GBP'den başlıyor. Dubai'deki mülklere göz atın.
Türkiye: yaklaşık 260 konut; bunların 100'den fazlası Fethiye'de (sterlin fiyatlar 172.000 GBP'den), yaklaşık 80'i Bodrum'da (euro fiyatlar 250.000 EUR'dan) ve 30'a yakını İstanbul'da (dolar fiyatlar 170.000 USD'den). Türkiye'deki mülklere göz atın ya da doğrudan Fethiye, Bodrum veya İstanbul sayfasına gidin.

Bu rakamlar piyasanın tamamını değil, o tarihteki kendi portföyümüzü yansıtıyor.

Karar vermeden önce kontrol listesi

Hedef: vatandaşlık, oturma hakkı, kira geliri veya tatil evi arasında önceliğinizi belirleyin.
Uygunluk: uyruğunuzun Türkiye'de mülk edinebildiğini ve parselin Dubai'de freehold bölgede olduğunu kontrol edin.
Vize şartları: Golden Visa süresini GDRFA veya DLD ile, vatandaşlık şartlarını ise bir Türk avukatla teyit edin.
Toplam maliyet: her seçenek için %4 harcı, sabit masrafları, KDV'yi ve emlakçı komisyonunu toplayın.
Kendi ülkenizdeki vergi: yaşadığınız ülkenin yurt dışı kira ve satış kazançlarını nasıl vergilendirdiğini bir vergi danışmanına sorun.
Projeden alım: Dubai'de escrow ve Oqood kaydını, Türkiye'de ruhsatı, tapu türünü ve sözleşmeyi kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Dubai'den mülk almak vatandaşlık sağlar mı?

Hayır. En az 2 milyon AED değerindeki mülk, uzun süreli bir oturma vizesi olan Golden Visa'ya dayanak olur. Türkiye'nin 400.000 USD'den başlayan gayrimenkul yolu ise vatandaşlığa götürür.

Mülk yoluyla alınan Dubai Golden Visa 5 yıllık mı, 10 yıllık mı?

Resmî kaynaklar farklı bilgi veriyor. GDRFA ve DLD 10 yıllık, yenilenebilir izin tanımlarken federal portal u.ae gayrimenkul yatırımları için 5 yıl gösteriyor. Süreyi başvuru sırasında teyit edin.

Alım masrafları Türkiye'de mi, Dubai'de mi daha yüksek?

Ana harç her ikisinde de %4. Türkiye'de buna döner sermaye ücreti ve istisnadan yararlanmıyorsanız birçok yeni konutta KDV eklenir; Dubai'de ise tescil ve trustee ofisi ücretleri eklenir.

Dubai'de veya Türkiye'de kira gelirine vergi öder miyim?

Dubai'de bireyler kira için gelir vergisi ödemez, ancak DEWA faturasıyla %5 konut ücreti tahsil edilir. Türkiye'de kira geliri 2026 için %15 ile %40 arasında vergilendirilir.

Türkiye'de vatandaşlık için aldığım mülkü satabilir miyim?

3 yıllık şerh süresi boyunca hayır. Bu sürenin ardından, tapu tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılan satış değer artış kazancı vergisine tabidir.

Sonraki adımlar

Türkiye ve Dubai'deki konutları karşılaştırın, yatırım fırsatlarımıza göz atın, diğer ülke rehberlerimizi okuyun ya da iki seçeneği konuşmak için bizimle iletişime geçin.

Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)

Güncelleme: Kasım 2026

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki, vergisel veya göç danışmanlığı değildir; kurallar ve ücretler değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu ilgili makamdan ve yetkin bir danışmandan teyit edin.

Dubai mi Türkiye mi? Yabancılar İçin Gayrimenkul Karşılaştırması (2026)