Kısaca: Yabancılar Birleşik Krallık'ın her yerinde mülk satın alabilir; uyruğa bağlı bir kısıtlama yoktur. Değişen, vergilerdir. İngiltere ve Kuzey İrlanda'da Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan alıcılar, normal oranlara ek olarak Stamp Duty Land Tax (SDLT) üzerinden %2 ek vergi öder; dünyanın herhangi bir yerinde zaten bir konutları varsa buna %5 daha eklenir. İskoçya ve Galler'in kendi alım vergileri vardır: yerleşik olmayanlara ek vergi uygulanmaz, ancak zaten mülk sahibi olan alıcılar için kendi ek vergileri bulunur. Ev satın almak size Birleşik Krallık vizesi sağlamaz.
Bu rehber İngiltere, İskoçya ve Galler'i kapsar, Kuzey İrlanda'ya da değinir. gov.uk, Revenue Scotland ve Galler Hükümeti'nin yayımladığı kuralları 12 Kasım 2026 itibarıyla yansıtır.
Yabancılar Birleşik Krallık'ta mülk alabilir mi?
Evet. Hiçbir yasa, yabancı uyruklu ya da yerleşik olmayan birinin Birleşik Krallık'ın herhangi bir yerinde ev veya daire almasını engellemez ve satın alma için izin gerekmez. Kendi adınıza, ortak olarak ya da bir şirket üzerinden alabilirsiniz.
Başlamadan önce bilmeniz gereken iki nokta:
- Mülk yoluyla vize yok. Birleşik Krallık'ta mülke bağlı bir yatırımcı vizesi yoktur. Tier 1 (Investor) vize yolu 17 Şubat 2022'de tüm yeni başvurulara kapatıldı; Birleşik Krallık'ta ev sahibi olmak size ülkede yaşama veya çalışma hakkı vermez.
- Dört ülke, üç vergi sistemi. İngiltere ve Kuzey İrlanda'da SDLT uygulanır ve İngiliz vergi idaresi HMRC tarafından tahsil edilir. İskoçya'da Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) Revenue Scotland tarafından, Galler'de Land Transaction Tax (LTT) Welsh Revenue Authority tarafından tahsil edilir. İskoçya'daki hukuki satın alma süreci de İngiltere ve Galler'den farklıdır.
İngiltere ve Kuzey İrlanda: Stamp Duty Land Tax ve ek vergiler
SDLT, gelir vergisi gibi dilimli hesaplanır: her oran yalnızca fiyatın kendi dilimine düşen kısmına uygulanır. 1 Nisan 2025'ten bu yana geçerli standart konut oranları:
| Fiyatın ilgili kısmı | Standart oran | Yerleşik olmayan (+%2) | Başka konutu olan yerleşik olmayan (+%2 +%5) |
|---|---|---|---|
| 125.000 £'a kadar | %0 | %2 | %7 |
| 125.001 – 250.000 £ | %2 | %4 | %9 |
| 250.001 – 925.000 £ | %5 | %7 | %12 |
| 925.001 £ – 1,5 milyon £ | %10 | %12 | %17 |
| 1,5 milyon £ üzeri | %12 | %14 | %19 |
Yerleşik olmayanlar için %2 ek vergi
1 Nisan 2021'den bu yana İngiltere ve Kuzey İrlanda'da konut alanlar, Birleşik Krallık'ta yerleşik değillerse %2 fazla öder. Bireyler için ölçüt basittir: alımdan önceki 12 ay içinde Birleşik Krallık'ta en az 183 gün bulunmadıysanız SDLT açısından yerleşik olmayan sayılırsınız. Uyruk önemli değildir. Ortak alıcılardan biri yerleşik değilse tüm alıcılar yerleşik olmayan sayılır; ancak ayrı yaşamayan evli çiftler veya resmi partnerler, biri yerleşikse ikisi de yerleşik kabul edilir.
Alımdan sonra Birleşik Krallık'a taşınırsanız %2'yi geri alabilirsiniz. Bunun için alımdan 364 gün önce ile 365 gün sonra arasında kalan herhangi bir kesintisiz 365 günlük dönemde ülkede en az 183 gün geçirmeniz ve alımdan sonraki 2 yıl içinde SDLT beyannamenizi düzelterek başvurmanız gerekir.
Ek konutlar için %5 yüksek oranlar
31 Ekim 2024'ten bu yana ek konut alımında uygulanan ek vergi %5'tir. Genellikle, alımdan sonra dünyanın herhangi bir yerinde değeri 40.000 £ veya üzerinde birden fazla konutunuz olacaksa uygulanır. Yeni mülk ana konutunuzun yerini alıyorsa ve eski konut 3 yıl içinde satılırsa uygulanmaz. %2 ek vergi, bu yüksek oranlar dahil tüm diğer konut oranlarının üzerine eklenir.
Hesaplama örneği: İngiltere'de 400.000 £'luk bir konut
- Ana konutunu değiştiren yerleşik alıcı: 125.000 £ üzerinden %0 + 125.000 £ üzerinden %2 (2.500 £) + 150.000 £ üzerinden %5 (7.500 £) = 10.000 £.
- Başka konutu olmayan yerleşik olmayan alıcı: 125.000 £ üzerinden %2 (2.500 £) + 125.000 £ üzerinden %4 (5.000 £) + 150.000 £ üzerinden %7 (10.500 £) = 18.000 £.
- Yurt dışında evi olan yerleşik olmayan alıcı: 125.000 £ üzerinden %7 (8.750 £) + 125.000 £ üzerinden %9 (11.250 £) + 150.000 £ üzerinden %12 (18.000 £) = 38.000 £.
İlk kez ev alanlar 300.000 £'a kadar %0, 300.001 £ ile 500.000 £ arası için %5 öder; 500.000 £'un üzerinde indirim yoktur. Yerleşik olmayan ilk kez alıcılar da %2'yi ayrıca öder. SDLT beyannamesini genellikle solicitor'ınız veya conveyancer'ınız verir ve vergiyi öder; süre completion'dan itibaren 14 gündür. Bu alım vergilerini Türkiye, Kuzey Kıbrıs, Portekiz, İspanya ve Dubai ile karşılaştırmak için ülkelere göre alım masrafları karşılaştırmamıza bakın.
İskoçya: LBTT, Additional Dwelling Supplement ve satın alma süreci
İskoçya'da yerleşik olmayanlara ek vergi yoktur. Konutlar için LBTT oranları:
| Fiyatın ilgili kısmı | LBTT oranı |
|---|---|
| 145.000 £'a kadar | %0 |
| 145.001 – 250.000 £ | %2 |
| 250.001 – 325.000 £ | %5 |
| 325.001 – 750.000 £ | %10 |
| 750.000 £ üzeri | %12 |
İlk kez alanlar için vergisiz dilim 175.000 £'a çıkar. Additional Dwelling Supplement (ADS), 5 Aralık 2024'ten itibaren yapılan işlemlerde toplam fiyatın %8'idir (16 Aralık 2022'den itibaren %6'ydı; eski rehberlerde hâlâ %3 veya %4 yazar). ADS, dünyanın herhangi bir yerinde, yurt dışı dahil, zaten konutunuz varken İskoçya'da 40.000 £ veya üzeri bir konut alırsanız ve ana konutunuzu değiştirmiyorsanız uygulanır. Şirketlerin alımlarının çoğu da ADS'ye tabidir. Önceki ana konutunuzu 36 ay içinde satarsanız ADS'yi geri alabilirsiniz.
400.000 £'luk bir konutta LBTT 13.350 £'dur (105.000 £ üzerinden %2, 75.000 £ üzerinden %5 ve 75.000 £ üzerinden %10). Yurt dışında zaten evi olan bir alıcı buna 32.000 £ ADS ekler; toplam 45.350 £ olur. LBTT beyannamesi, işlem tarihinden (genellikle teslim tarihi, date of entry) sonraki günden itibaren 30 gün içinde verilmelidir.
İskoçya'da ev almak: teklifler, Home Report ve missives
- Home Report: Satıcı; eksper incelemesi ve değerlemesi, mülk soru formu ve enerji raporundan oluşan bir Home Report sunmak zorundadır. Teklif vermeden önce satıcıdan veya emlakçısından bir kopya isteyebilirsiniz.
- "Offers over" ve son teklif tarihi: Birçok mülk belirli bir fiyatın "üzerindeki teklifler" ile satışa çıkar. Birden fazla alıcı ilgi bildirirse satıcı teklifler için bir son tarih (closing date) belirler.
- Teklifi solicitor verir: İskoçya'da teklifiniz sizin veya emlakçının değil, solicitor'ınızın resmi mektubuyla gönderilir.
- Missives: Solicitor'lar koşulları kararlaştırmak için mektup (missives) alışverişi yapar. Missives tamamlandığında sözleşme bağlayıcı olur ve vazgeçmek tazminat yükümlülüğü doğurabilir.
- Teslim tarihi ve tescil: Kararlaştırılan teslim tarihinde bedel ödenir ve anahtarları alırsınız; ardından solicitor'ınız mülkiyetinizi Registers of Scotland'ın tuttuğu Land Register'a tescil ettirir.
Keyholders International Property Group Ltd İskoçya'da kayıtlıdır ve Birleşik Krallık ofisimiz 8 Albany St, Edinburgh adresindedir. Size mülkler ve satın alma adımları hakkında bilgi verebiliriz; ancak İskoçya'da hukuki işleri sizin atadığınız bir İskoç solicitor yürütür.
Galler: Land Transaction Tax ve yüksek oranlar
Galler'de de yerleşik olmayanlara ek vergi yoktur. Tek mülkünüzü alıyorsanız ana LTT konut oranları (10 Ekim 2022'den itibaren yapılan işlemler için) uygulanır:
| Fiyatın ilgili kısmı | Ana oranlar | Yüksek oranlar |
|---|---|---|
| 180.000 £'a kadar | %0 | %5 |
| 180.001 – 225.000 £ | %0 | %8,5 |
| 225.001 – 250.000 £ | %6 | %8,5 |
| 250.001 – 400.000 £ | %6 | %10 |
| 400.001 – 750.000 £ | %7,5 | %12,5 |
| 750.001 £ – 1,5 milyon £ | %10 | %15 |
| 1,5 milyon £ üzeri | %12 | %17 |
Yüksek oranlar (11 Aralık 2024'ten itibaren), zaten bir veya daha fazla konutunuz varken 40.000 £ veya üzeri bir konut alırsanız ve şirketlere uygulanır. Galler dışındaki bir konutunuzun nasıl değerlendirileceğini solicitor'ınıza sorun. 400.000 £'luk bir konutta LTT ana oranlarla 10.500 £, yüksek oranlarla 29.950 £'dur. Galler Hükümeti 2026-27 için LTT oranlarını ve eşiklerini değiştirmedi. LTT beyannamesi, işlem tarihinden sonraki günden itibaren 30 gün içinde verilmelidir.
İngiltere ve Galler'de adım adım satın alma süreci
- Teklif: Teklifinizi emlakçı aracılığıyla verirsiniz. İngiltere ve Galler'de kabul edilen teklif bağlayıcı değildir; taraflardan biri hâlâ vazgeçebilir.
- Solicitor veya licensed conveyancer atayın: Araştırmalardan ve tapu kontrollerinden sözleşmeye kadar hukuki işleri o yürütür.
- Kimlik ve kara para aklamayla mücadele kontrolleri: Emlakçılar ve conveyancer'lar, Money Laundering Regulations 2017 kapsamında müşteri durum tespiti yapmak zorundadır. HMRC rehberine göre emlakçı hem alıcıyı hem satıcıyı kontrol etmeli ve alıcının kimliğini satışın erken aşamasında doğrulamalıdır. Onaylı kimlik belgesi, adres kanıtı ve paranızın kaynağına dair belgeler hazırlayın; kredisiz nakit alımlar daha yüksek riskli sayıldığından daha fazla soruyla karşılaşabilirsiniz.
- Ekspertiz ve kredi: Ekspertiz yaptırırsınız; kredi kullanıyorsanız bankanın değerlemesi ve resmi teklifi gelir.
- Sözleşme değişimi (exchange): Taraflar sözleşmeleri imzalayıp değiştirir ve completion tarihi belirlenir. Bu andan itibaren işlem hukuken bağlayıcıdır ve mülkün sigortasından siz sorumlusunuz.
- Completion: Solicitor'ınız parayı satıcının solicitor'ına gönderir, anahtarları alırsınız ve SDLT ya da LTT beyannamesi verilir.
- Tescil: Solicitor'ınız sizi HM Land Registry'ye (İngiltere ve Galler) malik olarak tescil ettirir. Kuzey İrlanda'da tapu tescili Land & Property Services tarafından yapılır.
Bu adımların hiçbiri için Birleşik Krallık'ta bulunmanız gerekmez, ancak onaylı belgeler ve uluslararası transferler için ek süre ayırın.
Yerleşik olmayanlar Birleşik Krallık'ta konut kredisi alabilir mi?
Evet, ancak daha az kredi veren kurum vardır. Bazı İngiliz bankaları ve uzman kredi kuruluşları yerleşik olmayanlara kredi verir; genellikle yerleşiklere göre daha yüksek peşinat ve daha sıkı gelir kontrolleri ister. Bu tür krediler için resmi kurallar yoktur, her kurum kendi kriterlerini belirler. Teklif vermeden önce ön onay alın; satıcılar nasıl ödeyeceğinizi soracaktır.
Mülk sahibi olmanın maliyeti: council tax, leasehold ve aidatlar
Council tax (Kuzey İrlanda'da domestic rates)
İngiltere, İskoçya ve Galler'de her konut bir değer bandına yerleştirilir ve yerel belediye her bant için tutarı belirler. Genellikle konutta oturan öder; konut boşsa veya ikinci konutsa mal sahibi öder. Belediyeler ikinci konutlara ek ücret de uygulayabilir:
- İngiltere: 1 Nisan 2025'ten bu yana, belediyenin takdirine bağlı olarak %100'e kadar ek.
- İskoçya: 1 Nisan 2024'ten bu yana %100'e kadar ek.
- Galler: 1 Nisan 2023'ten bu yana %300'e kadar ek.
Kuzey İrlanda'da council tax yerine domestic rates uygulanır; mülkün 1 Ocak 2005 fiyatlarıyla sermaye değerine göre hesaplanır ve Land & Property Services tarafından tahsil edilir.
Freehold, leasehold ve İskoçya'da mülkiyet
İngiltere ve Galler'de müstakil evler genellikle freehold'dur; yani binanın ve arsanın sahibi sizsiniz. Daireler genellikle leasehold'dur: daireye bir kira sözleşmesi (lease) kapsamında belirli bir süre için sahip olursunuz, bina ise freeholder'a aittir. Leaseholder'lar genellikle hizmet bedeli ve çoğu zaman arsa kirası (ground rent) öder; bu nedenle kalan süreyi ve masrafları solicitor'ınıza kontrol ettirin. İskoçya'da benzer bir konut leasehold sistemi yoktur: kalan süresi 100 yılı aşan uzun süreli konut kiraları 28 Kasım 2015'te mülkiyete dönüştürüldü ve daire sahipleri ortak onarım masraflarını tapu belgelerine göre paylaşır.
Kiraya vermek: Non-Resident Landlord Scheme ve gelir vergisi
Yılda 6 ay veya daha uzun süre yurt dışında yaşıyorsanız HMRC sizi yerleşik olmayan ev sahibi olarak kabul eder. Non-Resident Landlord Scheme kapsamında:
- kiralama acenteniz, ödediği indirilebilir giderlerden sonra kira üzerinden temel oranda gelir vergisi keser ve HMRC'ye öder;
- acenteniz yoksa ve kira haftada 100 £'u aşıyorsa vergiyi kiracınız kesmek zorundadır;
- vergi işleriniz güncelse HMRC'ye (bireyler için NRL1i formu) kirayı kesintisiz almak için başvurabilirsiniz.
Her iki durumda da kira gelirini normalde her yıl bir Birleşik Krallık vergi beyannamesinde (Self Assessment) bildirirsiniz. Kira kazancı şu anda standart gelir vergisi oranlarıyla vergilendirilir. 6 Nisan 2027'den itibaren İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda'da mülk gelirleri ayrı oranlarla vergilendirilecek. Hükümet 2026 Bütçesi'nde (Ekim 2026) bu oranları %24 (temel), %44 (yüksek) ve %49 (ek) olarak belirledi; bu, Kasım 2025'te açıklanan oranların iki puan üzerindedir. Bu oranlar Finance Bill 2026-27 ile yasalaşacağından, güvenmeden önce son durumu kontrol edin.
Satış: yerleşik olmayanlar için sermaye kazancı vergisi ve 60 günlük bildirim
Yerleşik olmayanlar, Birleşik Krallık'taki konutlardan elde ettikleri kazanç üzerinden İngiliz sermaye kazancı vergisi (CGT) öder. Vergi çıkmasa veya zarar etmiş olsanız bile satışı completion'dan itibaren 60 gün içinde çevrimiçi "Capital Gains Tax on UK property" hesabı üzerinden HMRC'ye bildirmeli ve varsa vergiyi aynı süre içinde ödemelisiniz.
2026-27 vergi yılında CGT, gelir vergisinin temel dilimine giren kazançlarda %18, üzerindekilerde %24'tür; yıllık muafiyet tutarı 3.000 £'dur. Yaşadığınız ülke de kazancı vergilendirebilir; çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasını bir danışmanla kontrol edin.
Şirket üzerinden satın alma
Bazı yabancı alıcılar şirket kullanır. Önce ek kuralları değerlendirin:
- Register of Overseas Entities: Birleşik Krallık dışındaki bir hukuka göre kurulmuş şirket veya başka bir tüzel yapı, Birleşik Krallık'ta mülk alabilmek, satabilmek, kiralayabilmek veya üzerine ipotek koyabilmek için Companies House'a kaydolmalı ve gerçek faydalanıcılarını bildirmelidir. Gerçek faydalanıcıları önce Birleşik Krallık'ta denetlenen bir aracı doğrulamalı, yapı da her yıl güncelleme bildirimi vermelidir.
- Alım vergisi: Şirketler genellikle %5 ek içeren yüksek SDLT oranlarını öder; 500.000 £'un üzerindeki konutlarda %17 oran uygulanabilir. İskoçya'da şirket alımlarının çoğu ADS'ye tabidir, Galler'de şirketler yüksek LTT oranlarını öder. Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan bir şirket ayrıca %2 SDLT ek vergisini öder.
- Satış: Yerleşik olmayan şirketler Birleşik Krallık mülklerinden elde ettikleri kazançları 60 günlük CGT bildirimiyle değil, kurumlar vergisi üzerinden bildirir.
Öne çıkanlar
- Birleşik Krallık'ta mülk alımında uyruk kısıtlaması yoktur, ancak mülk vize sağlamaz.
- İngiltere ve Kuzey İrlanda'da yerleşik olmayanlar %2 SDLT ek vergisi, dünyanın herhangi bir yerinde başka konutları varsa buna ek %5 öder: standart oranların %7'ye kadar üzerinde.
- İskoçya (LBTT, %8 ADS ile) ve Galler (LTT, yüksek oranlarla) yerleşik olmayanlara ek vergi uygulamaz, ancak ek vergileri yurt dışındaki konutları da hesaba katar (Galler için solicitor'ınıza danışın).
- Kira geliri Non-Resident Landlord Scheme üzerinden işler, mülk gelirine özel oranlar 6 Nisan 2027'de başlar ve her satış 60 gün içinde bildirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Birleşik Krallık'ta orada yaşamadan ev alabilir miyim?
Evet. Yerleşik olmayanlar ülkenin her yerinde mülk alabilir ve tüm süreç bir solicitor aracılığıyla uzaktan yürütülebilir. Konut İngiltere veya Kuzey İrlanda'daysa %2 SDLT ek vergisini ödersiniz.
İngiltere'de ev alarak oturum izni alınabilir mi?
Hayır. Birleşik Krallık'ta mülke bağlı bir yatırımcı vizesi yoktur; Tier 1 (Investor) yolu 17 Şubat 2022'de kapatıldı.
Birleşik Krallık'taki mülkümün satışını ne kadar sürede bildirmeliyim?
Completion'dan itibaren 60 gün içinde, vergi çıkmasa bile HMRC'nin çevrimiçi "Capital Gains Tax on UK property" hesabı üzerinden.
İskoçya veya Galler'de yerleşik olmayanlara ek vergi var mı?
Hayır. %2 ek vergi yalnızca İngiltere ve Kuzey İrlanda'da uygulanır. Zaten başka bir konutunuz varsa İskoçya %8 ADS, Galler ise yüksek LTT oranları uygular.
Keyholders International ile Birleşik Krallık'ta mülkler
Birleşik Krallık'taki satılık mülklerimize göz atabilir, Edinburgh dahil ofislerimiz hakkında bilgi alabilir ya da ülke rehberlerimizde diğer pazarları karşılaştırabilirsiniz; örneğin Kuzey Kıbrıs'ta mülk almak, Portekiz'de mülk almak ve Dubai'de mülk almak. Sorularınız için bize ulaşın.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: konutlar için SDLT oranları (İngilizce)
- GOV.UK: yerleşik olmayanlar için SDLT oranları (İngilizce)
- GOV.UK: ek konut alımında SDLT (İngilizce)
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax genel bakış (İngilizce)
- Revenue Scotland: konutlarda LBTT (İngilizce)
- Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement (İngilizce)
- Revenue Scotland: LBTT beyannamesi yükümlülüğü (İngilizce)
- Galler Hükümeti: LTT oranları ve dilimleri (İngilizce)
- Galler Hükümeti: yüksek LTT oranları (İngilizce)
- Galler Hükümeti: 2026-27 bütçesinde Galler vergileri (İngilizce)
- Galler Hükümeti: LTT beyannameleri ve ödemeleri (İngilizce)
- mygov.scot: İskoçya'da ev almak (Home Report, teklifler, missives, conveyancing; İngilizce)
- Registers of Scotland: Long Leases (Scotland) Act 2012 (İngilizce)
- GOV.UK: How to buy a home (İngilizce)
- GOV.UK: HM Land Registry'ye tescil (İngilizce)
- Kuzey İrlanda Maliye Bakanlığı: tapu tescili (İngilizce)
- HMRC: emlak işletmeleri için kara para aklamayla mücadele rehberi (İngilizce)
- GOV.UK: Council Tax (İngilizce)
- GOV.UK: İngiltere'de ikinci konutlara council tax ek ücreti (İngilizce)
- İskoçya Hükümeti: ikinci konutlara council tax ek ücreti (İngilizce)
- Galler Hükümeti: ikinci konutlar için vergi kuralları (İngilizce)
- nidirect: rates için konut değerlemesi (İngilizce)
- GOV.UK: yurt dışında yaşayanların kira gelirine vergi (İngilizce)
- GOV.UK: Non-Resident Landlord Scheme (İngilizce)
- GOV.UK: mülk ve tasarruf gelirlerinde yeni vergi oranları (29 Ekim 2026; İngilizce)
- GOV.UK: Birleşik Krallık mülkü satan yerleşik olmayanlar için CGT (İngilizce)
- GOV.UK: CGT oranları ve muafiyet (İngilizce)
- GOV.UK: yabancı tüzel yapı kaydı (İngilizce)
- GOV.UK: Tier 1 Investor vize yolunun kapanması (17 Şubat 2022; İngilizce)
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya göç danışmanlığı değildir. Oranlar ve kurallar değişebilir; harekete geçmeden önce güncel durumu HMRC, Revenue Scotland veya Welsh Revenue Authority ile yetkin bir solicitor ya da vergi danışmanından teyit edin.